Chiunque abbia affrontato un cantiere lo sa: gli imprevisti non sono l’eccezione, ma la regola.
Puoi avere il progetto migliore, i fornitori più affidabili e un cronoprogramma apparentemente blindato… eppure qualcosa andrà storto.
Un tubo nascosto che si rompe durante le demolizioni. Una trave che non risponde come previsto alle verifiche. Una pratica edilizia che il Comune rimanda indietro con una richiesta inattesa. Piccoli eventi che, se non gestiti con metodo, possono diventare enormi voragini nei margini di un’operazione immobiliare.
Ed è qui che si vede la differenza tra un operatore che improvvisa e un investitore strutturato: il primo subisce l’imprevisto, il secondo lo ha già messo in conto.
L’imprevisto come voce di bilancio
Uno degli errori più frequenti è considerare l’imprevisto come un fastidio passeggero, qualcosa che “si risolverà”. In realtà, ogni professionista sa che si tratta di una voce strutturale del conto economico.
Non è ottimismo o pessimismo: è realismo. Non inserirla significa falsare i numeri e illudersi di avere margini che in realtà non esistono.
Ma quanto prevedere? L’esperienza e i report di settore (CBRE, Nomisma, PwC) ci dicono che:
nelle ristrutturazioni standard, su immobili relativamente recenti, l’incidenza media degli imprevisti si aggira tra il 7 e il 10%;
su immobili storici o complessi può salire al 12-15%;
nei casi più delicati, con vincoli particolari o alto rischio tecnico-burocratico, può arrivare al 20%.
Chi non pianifica queste percentuali si trova spesso costretto a rivedere il margine quando è ormai troppo tardi.
Gli imprevisti più insidiosi
Non tutti gli imprevisti sono uguali. Alcuni riguardano la parte tecnica (impianti fuori norma, umidità nascosta, solai compromessi), altri sono burocratici (ritardi nelle SCIA, vincoli urbanistici imprevisti), altri ancora economici (aumenti dei materiali, consegne bloccate), o logistici (squadre che cambiano, furti in cantiere).
La lista è lunga. E il punto non è sperare che non capitino. Il punto è anticiparli e assorbirli, senza perdere lucidità.
Prevenzione e controllo
La vera arma di un investitore d’élite è la prevenzione. Questo significa:
fare una due diligence tecnica completa già prima del rogito, con rilievi dettagliati e accesso agli atti;
blindare i contratti con imprese e fornitori, inserendo milestone chiare, penali e coperture assicurative;
ordinare i materiali in anticipo, quando possibile, e avere soluzioni tampone per evitare blocchi;
mantenere una direzione lavori indipendente, che risponde all’investitore e non all’impresa;
destinare un fondo separato agli imprevisti, gestito con regole precise e documentate.
Non è burocrazia inutile: è ciò che ti consente di mantenere il controllo anche quando tutto sembra andare storto.
Conclusione
Un cantiere senza imprevisti non esiste. Un cantiere senza controllo, sì.
La differenza tra chi perde margini e chi scala il proprio business sta nella capacità di trasformare l’incertezza in metodo.
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