L’analisi di mercato è uno dei passaggi più strategici e spesso sottovalutati nel mondo degli investimenti immobiliari. È qui che si gioca gran parte del successo o dell’insuccesso di un’operazione.
Troppe persone saltano direttamente alla ricerca dell’affare, dimenticando che la prima proposta dovrebbe essere solo la fine di un processo di studio meticoloso del territorio.
In questo articolo vediamo cosa fare prima di fare qualsiasi proposta, quali dati servono, come raccoglierli e soprattutto perché tutto parte dal conoscere a fondo zona, domanda e possibilità di trasformazione.
Definire la zona giusta in base ai numeri, non all’intuizione
L’analisi di mercato non comincia con una passeggiata nel quartiere in cui siamo cresciuti. Parte da una valutazione concreta, basata su dati reali: quanti immobili sono disponibili e a che prezzo vengono rivenduti.
📌 Regola d’oro: se il prezzo medio di rivendita nella zona è sotto i 2.500€/mq, difficilmente ci sarà spazio per un’operazione immobiliare profittevole in ottica di trading.
Serve quindi:
Un’area con almeno 800-1.000 immobili attivi sul mercato;
Un prezzo medio di vendita superiore ai 2.500€/mq (ristrutturato);
Un perimetro ben definito, che può comprendere più quartieri o comuni, se coerenti nei dati.
👉 Definire un’area con sufficiente volume e potenziale economico è il primo passo per un’analisi efficace.
Conoscere il territorio significa parlare con le persone
Dopo aver definito il perimetro e raccolto i dati base da desktop, inizia il lavoro più importante: uscire dal computer e incontrare chi lavora ogni giorno sul campo.
Significa:
Visitare gli immobili attualmente in vendita;
Parlare con agenti immobiliari per raccogliere informazioni vere;
Scoprire caratteristiche specifiche della zona (es. se il bagno cieco è un problema, se la lavanderia è apprezzata, se c’è domanda di box auto…).
👉 Le agenzie hanno accesso diretto al cliente finale: è lì che si scopre cosa cercano davvero le persone.
Identificare il target: chi compra, cosa vuole e quanto può spendere
Fare investimenti immobiliari significa vendere il prodotto giusto alle persone giuste. Questo non accade per caso, ma solo se si conoscono tre elementi fondamentali:
Chi compra (famiglie, single, giovani coppie…)
Cosa cercano (trilocali, piani alti con ascensore, doppi servizi…)
Quanto possono spendere (basato su capacità di finanziamento, reddito medio, soglie psicologiche)
Questi dati si raccolgono sul campo, parlando con più agenti e osservando la relazione tra domanda reale e offerta presente.
👉 Una buona analisi permette di creare prodotti immobiliari già richiesti dal mercato, riducendo tempi e rischi.
Solo dopo l’analisi, inizia la caccia alle opportunità
L’errore più comune? Cercare subito immobili da acquistare senza sapere cosa serve davvero al mercato.
Solo dopo aver completato l’analisi delle zone, delle agenzie, e dei buyer, si può partire con la ricerca di immobili da trasformare.
E qui il gioco cambia: si guarda con occhi diversi anche un immobile apparentemente fuori target, perché si conoscono le reali potenzialità di trasformazione.
Il lavoro fatto prima ti permette di riconoscere subito cosa può diventare un’opportunità.
Conclusione: l’analisi non è facoltativa, è il pilastro
Se vuoi fare investimenti immobiliari seriamente, devi sapere dove stai operando e per chi lo stai facendo.
Gli strumenti digitali possono aiutare, ma non sostituiscono le scarpe consumate per visitare immobili e parlare con le persone.
Nel mio ultimo video YouTube ti spiego nel dettaglio le tre fasi dell’analisi di mercato, con esempi concreti, errori da evitare e consigli pratici.
📺 Guarda la live completa → https://www.youtube.com/watch?v=X6rZ9c-JCcg
Hai già fatto la tua prima analisi di mercato?
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E se vuoi approfondire, ti aspetto nei commenti al video!
