Nel settore immobiliare, l’errore più grave è pensare che basti acquistare bene e rivendere meglio.
Per molti, il focus resta sull’acquisizione, sulla trattativa, sul margine teorico. Ma c’è un aspetto che, se trascurato, può rovinare tutto: la protezione del capitale.

Ogni operazione espone a rischi: tecnici, legali, operativi. Un piccolo imprevisto può trasformarsi in un danno economico devastante.
Una tubatura che cede. Un’impalcatura che crolla. Un operaio che si fa male. O peggio: un’assicurazione inesistente che ti lascia scoperto proprio quando non puoi permettertelo.

La verità è semplice: un investitore strutturato non si limita a cercare margine. Lo protegge.
E lo fa prima di iniziare i lavori, quando nessuno ancora parla di problemi.

In questo articolo voglio mostrarti le tre coperture assicurative essenziali che ogni sviluppatore, investitore o imprenditore del settore dovrebbe conoscere.
Perché nel mercato immobiliare italiano, la vera forza non è nel costruire… ma nel saper resistere agli imprevisti.

Questo articolo è tratto dal video che puoi guardare qui: Guarda il video completo su YouTube →

Le assicurazioni nei cantieri immobiliari: non un’opzione, ma una strategia

Ogni anno in Italia migliaia di operazioni immobiliari vengono rallentate o compromesse da problemi nei cantieri.
E non si tratta di “sfortuna”. La causa è quasi sempre una carenza nella gestione preventiva del rischio: polizze mancanti, massimali insufficienti, documenti non verificati.

Ecco le 3 coperture principali che ogni investitore serio deve conoscere e monitorare prima di aprire un cantiere.

1. Polizza CAR – Contractors All Risks

È probabilmente la polizza più sottovalutata, eppure è tra le più importanti.
La CAR copre danni materiali e diretti all’opera durante i lavori: crolli, errori di esecuzione, eventi atmosferici, furti, atti vandalici.

• Quando è indispensabile: ogni volta che apri un cantiere, anche solo per una ristrutturazione interna.

• Chi la deve stipulare: l’impresa esecutrice. Ma tu, come investitore, devi verificare che sia attiva, valida e aggiornata.

• Perché è vitale: se succede qualcosa e la polizza manca, i danni economici possono essere enormi e interamente a tuo carico.

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 Come selezionare l’impresa giusta per un’operazione immobiliare

2. Polizza RCT/RCO – Responsabilità Civile verso Terzi e Operai

È la polizza che copre danni a terzi e infortuni ai lavoratori sul cantiere.
È obbligatoria per legge, ma troppo spesso viene gestita in modo superficiale.

• Quando serve: sempre, anche per piccoli interventi.

• Perché interessa anche te: se l’impresa non è coperta, in caso di sinistro puoi essere coinvolto come committente, con responsabilità diretta (art. 2049 c.c.).

• Cosa controllare: massimali, franchigie, date di validità e tipologia dei lavori coperti.

3. Polizza Decennale Postuma

Obbligatoria per legge (D. Lgs. 122/2005) se vendi immobili prima del completamento lavori.
Copre eventuali vizi e difetti strutturali che emergono nei 10 anni successivi alla fine del cantiere.

• Quando è necessaria: in caso di vendita “su carta” o a lavori in corso.

• Chi la fornisce: l’impresa costruttrice.

• Perché ti conviene pretenderla: protegge il tuo cliente e aumenta il valore percepito dell’immobile, oltre a tutelarti da contenziosi post-vendita.

Fideiussione obbligatoria in caso di acconti

Un aspetto spesso trascurato: se incassi acconti prima del rogito, sei obbligato a rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa.
Se non lo fai, il contratto è nullo per legge (art. 3 D. Lgs. 122/2005).
Anche in questo caso, proteggersi significa conoscere le regole ed evitare falle legali.

Come un imprevisto ha bruciato un margine

Uno dei nostri studenti aveva bloccato un immobile da frazionare tramite una cessione di preliminare.
Aveva incaricato un’impresa, senza però verificare che la polizza CAR fosse attiva.
Durante i lavori, un’impalcatura ha ceduto danneggiando l’appartamento sottostante.

Risultato?

• Nessuna copertura assicurativa.

• L’investitore ha dovuto risarcire i danni di tasca propria.

• Il rogito è slittato di mesi, e il margine si è ridotto di oltre il 20%.

• Tutto per “risparmiare” 2.500 euro.

Operare in modo strutturato vuol dire anche prevenire i rischi

Nel settore immobiliare, chi vuole davvero crescere deve imparare a pensare come un’impresa, non come un singolo operatore.
Questo significa non solo analizzare margini e business plan, ma costruire un modello solido che protegga il capitale.

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 Come attrarre investitori immobiliari: fiducia prima del capitale

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