Come calcoli l’utile della tua operazione immobiliare? Può sembrare una frase un po’ strana, un po’ banale, ma ti posso garantire che è tutt’altro che strana e banale, perché la parte relativa alla tassazione, molto spesso, vedo che non viene considerata nei conti economici degli aspiranti investitori immobiliari. Questo molto spesso può creare un problema impattante e importante alla fine dell’operazione, perché l’impatto della tassazione a volte può essere notevole. Spesso si pensa che sia sempre nell’ordine del 20%, non è sempre così perché se uno opera, per esempio, come società e non come persona fisica ha una tassazione differente, c’è una percentuale fissa e poi, in base a quello che viene tolto e viene portato fuori come compenso alla società, c’è un altro tipo di tassazione. Quindi l’impatto della tassazione è completamente diverso come persona fisica e come società.
Spesso mi capita di vedere, come ti dicevo prima, dei conti economici dove non viene indicata la tassazione. Se parliamo di margine operativo lordo allora va benissimo quella tipologia di conto economico, ma si deve sapere molto bene che la tassazione è una parte che deve essere assolutamente considerata all’interno dei conti economici perché, alla fine, ciò che rimane non è la cifra indicata ma è la cifra che rimane dopo aver pagato le tasse. Molte volte, purtroppo, noto che ci sono anche altri problemi tra gli aspiranti investitori immobiliari, non soltanto che non considerano la tassazione, ma spesso non hanno conoscenza di quella che sarà la tassazione.
Facciamo un esempio molto semplice: un aspirante investitore immobiliare che decide di fare un’operazione di cessione del preliminare. La cessione del preliminare non è un’operazione che viene tassata al 20% sulla plusvalenza, ma è una cessione di preliminare, quindi una cessione di contratto, non c’è una compravendita di un immobile. In questo caso il delta dell’operazione, dell’utile, viene portato interamente all’interno della denuncia dei redditi della persona, se ha lavorato come persona fisica e questa differenza posso garantirti che è sostanziale nel pagamento delle tasse su quella specifica operazione.
Quindi, il mio suggerimento è proprio questo: se ti stai affacciando al mondo degli investimenti immobiliari, se non hai ben chiaro qual è la tassazione a cui andrai incontro per le tue operazioni, dovresti contattare un fiscalista o un commercialista, che comunque è abituato a lavorare con gli investitori immobiliari e conosce molto bene la materia investimenti immobiliari. In questo modo ti potrà fare un quadro completo della tipologia di tassazione a cui andrai incontro. In questo modo, quando tu saprai esattamente a seconda della tipologia di intervento che andrai a fare quale sarà l’impatto fiscale al quale dovrai far fronte, potrai creare un conto economico corretto. In questo modo capirai esattamente quale sarà il tuo guadagno, al netto delle tasse, quello che realmente sarà il tuo utile.
Se mi segui da tempo saprai che il conto economico è una parte fondamentale della nostra attività di investitori immobiliari e la parte fiscale è importantissima, è molto importante quanto qualsiasi altra voce, come può essere la ristrutturazione, come può essere un altro compenso. La parte fiscale è un costo, la devi considerare come tale per sapere esattamente quale sarà l’utile alla fine della tua operazione immobiliare.
