Una delle strategie più redditizie dell’immobiliare, ma anche tra le più sottovalutate
Nel panorama immobiliare italiano, la cessione del preliminare è ormai sulla bocca di tutti. Se ne sente parlare nei corsi, nei gruppi Facebook, nei video su TikTok. Sembra diventata la scorciatoia perfetta per guadagnare senza comprare, senza mutui, senza rogiti.
Ed è proprio qui che si nasconde l’inganno.
Perché la cessione del preliminare funziona. Ma non perdona.
Chi la applica con superficialità rischia di esporsi a imprevisti legali, fiscali e operativi che possono trasformare un’operazione brillante in un incubo.
Chi la padroneggia davvero, invece, ha in mano una leva straordinaria per generare margini alti in poco tempo, anche senza immobilizzare capitali.
Cos’è la cessione del preliminare, in parole semplici
Tecnicamente, si tratta di cedere a un altro soggetto il diritto di acquistare un immobile, precedentemente opzionato tramite un contratto preliminare.
In pratica:
trovi un immobile interessante;
firmi un preliminare con il venditore;
prima del rogito, cedi quel contratto a un altro investitore (che subentra nei tuoi diritti e obblighi);
incassi un margine tra il prezzo fissato nel preliminare e quanto il nuovo acquirente è disposto a pagare.
Sembra semplice. Ma nella realtà servono:
strategia;
documentazione chiara;
visione dell’intera operazione;
preparazione tecnica e fiscale.
I 4 punti da conoscere prima di intraprendere una cessione del preliminare
1. Registrazione o trascrizione?
La registrazione del preliminare è obbligatoria (sopra i 129,11 €), ma non ti protegge legalmente da pignoramenti, ipoteche o altri vincoli successivi.
Se vuoi davvero tutelarti, devi trascrivere il preliminare nei registri immobiliari. Questo ti garantisce priorità e opposizione a eventi ostili che possano compromettere la validità del tuo contratto.
Nel video YouTube spiego bene quando e perché conviene sempre trascrivere.
2. Il valore non è nel contratto. È nella visione
Molti credono che basti firmare un preliminare per poter guadagnare cedendolo.
Errore grave.
Nessuno pagherà per qualcosa che può firmare anche da solo, a meno che tu non abbia:
sbloccato un cambio di destinazione d’uso,
creato un progetto di trasformazione,
raccolto documentazione che valorizza l’immobile,
costruito una proposta strutturata.
Il valore non è nell’immobile.
È nella soluzione che tu sei riuscito a costruire intorno a quell’opportunità.
3. Occhio all’aspetto fiscale
Se operi come persona fisica o come società, cambiano totalmente le regole fiscali.
Una società potrebbe dover applicare l’IVA sulla cessione.
Una persona fisica potrebbe incorrere in plusvalenza tassata, o, al contrario, essere agevolata da una gestione strategica del reddito.
Qui entra in gioco la consulenza fiscale: chi sottovaluta l’aspetto tributario può ritrovarsi con margini mangiati dalle tasse.
4. Attenzione alle scadenze
Il preliminare ha una data di scadenza. Se non cedi il contratto in tempo, o se non chiudi l’operazione nei tempi previsti, potresti essere obbligato a rogitare tu.
Questo significa:
avere capitali disponibili;
o essere pronto con un mutuo;
oppure… dover rinunciare, perdendo quanto già versato.
La cessione del preliminare è una corsa contro il tempo.
Caso reale: un’operazione salvata grazie alla trascrizione
Uno dei nostri studenti ha individuato un magazzino in pessime condizioni a 59.000 euro.
Ha fatto due mosse strategiche:
ottenere una bozza di cambio di destinazione d’uso;
trascrivere immediatamente il preliminare.
Tre giorni dopo arriva il pignoramento sull’immobile.
Chi non aveva trascritto, avrebbe perso tutto.
Lui, invece, è stato tutelato dalla trascrizione.
Ha valorizzato l’opportunità con un progetto di ristrutturazione, speso 3.000 euro tra tecnici e documentazione, e ha ceduto il preliminare a 78.000 euro.
Margine netto, senza rogitare.
👉 Nel video trovi tutta la storia con i numeri reali e il margine finale ottenuto.
Cessione del preliminare: scorciatoia o acceleratore?
Dipende da come la maneggi.
Se pensi che sia una “furbata”, rischi di sbattere contro la realtà al primo imprevisto.
Se invece la affronti con metodo, visione e pianificazione, puoi davvero scalare il tuo business immobiliare anche senza capitali propri.
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Guarda ora il video completo 👉 Cessione del preliminare: cosa sapere prima di iniziare
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