In questo video ti voglio parlare di una tecnica molto semplice ma molto utile per chi fa investimenti immobiliari per conto terzi. Se mi segui da tempo sai ormai da cinque anni lavoro esclusivamente con capitali di altre persone, quindi le operazioni che svolgo le faccio come “consulente”. Io sono una persona che gestisce tutta l’operatività ma il capitale, a tutti gli effetti, viene versato da altre persone, quindi potrebbe essere il crowdfunding immobiliare, come è capitato alcuni mesi fa, oppure l‘investitore di capitale singolo che è all’interno della mia lista, io ho una lista che ormai ha superato abbondantemente i dodici mesi e ci sono persone che mettono denari nelle operazioni che svolgo.

Ma veniamo alla parte pratica, magari tu sei un investitore immobiliare e vuoi sapere esattamente come mi muovo per poter replicare la stessa modalità operativa. Innanzitutto sono io personalmente che vado a formulare le proposte d’acquisto e le faccio come Giuseppe Gatti. Quindi, trovo l’immobile, formulo una proposta d’acquisto, vedrai che nelle proposte d’acquisto normalmente sono quasi tutte standard, c’è scritto che la persona poi potrà nominare una persona o una società al momento dell’atto. Io li’ metto un asterisco, una postilla e vado a inserire all’interno delle note che nominerò una persona, una società, al momento del preliminare perché quindi si passerà dalla proposta al preliminare per arrivare in atto. Naturalmente non tutte le operazioni sono così, questa è quella standard, quella del tipo: trovo l’immobile, vado a formulare la proposta, la formulo a nome mio, magari do una caparra confirmatoria, un assegno di tre mila euro. In questo caso l’assegno lo deposito dall’agente immobiliare, l’agente immobiliare porta la proposta al venditore, se il venditore accetta noi passiamo direttamente al preliminare. Al preliminare rientrerà a tutti gli effetti l’investitore di capitale, quindi normalmente il mio assegno non viene nemmeno incassato, perché magari ho fatto un assegno di caparra di tre mila euro, andremo a fare una integrazione di caparra confirmatoria al momento del preliminare, dove il nuovo acquirente, che è la persona che comunque metterà il denaro e si intesterà l’immobile, entrerà al mio posto, la mia figura sparisce all’interno della proposta e subentra l’acquirente finale. Naturalmente poi c’è un contratto che va a sancire il rapporto tra me e l’investitore di capitale, questo viene firmato prima, naturalmente e poi si va avanti in questa direzione.

Quindi, riepilogando: formulo la proposta d’acquisto direttamente sulla mia persona fisica, nel momento in cui viene accettata passiamo a un preliminare, viene indicato tutto quanto all’interno della proposta, quindi l’offerta, il prezzo finale, le modalità di pagamento, insomma viene fatto tutto quanto all’interno della proposta però viene messa una piccola postilla che dice nel momento in cui verrà tutto accettato, si passerà a un preliminare durante il quale subentrerà una terza persona al mio posto, quindi io uscirò e questa persona farà una integrazione di caparra confirmatoria. Questo piace molto al venditore perché aumenta il capitale che percepisce nell’immediato prima di andare in atto. Poi, naturalmente, come dicevo prima, questa è una situazione standard, in alcuni casi si va direttamente in atto, in altri casi si fa la cessione di preliminare, quindi ci sono molte variabili in questa direzione, però questa è la modalità tipo, quella che io utilizzo nella maggior parte dei casi; diciamo nel 60-65% delle operazioni sono io, in alcuni casi è Mattia o comunque chi fa parte del mio staff che va a opzionare l’immobile, fa la proposta e poi indica che nominerà una persona o una società al momento già del compromesso, non solo dell’atto. Questo ci permette di far subentrare gli investitori di capitali nelle nostre operazioni da investitori immobiliari.