Una parte che sto notando sta diventando sempre più interessante per chi si approccia a questo mondo degli investimenti immobiliari è quello relativo ai frazionamenti. In alcuni contesti capita di fare dei frazionamenti, magari si acquista un alloggio intero, un alloggio di taglio medio grande e da qui si ricavano più alloggi. In alcuni contesti c’è la possibilità di aprire nuove porte, magari sul pianerottolo, piuttosto che sul ballatoio, magari ci sono delle situazioni che permettono di poter aprire nuove porte e quindi senza creare disimpegni interni.

Invece, in alcune situazioni, è necessario dalla stessa porta esistente, magari la porta che dava accesso all’alloggio e di distribuire gli alloggi come una bussola, quindi si crea uno spazio all’interno del quale si mettono delle porte e questa bussola diventa uno spazio un po’ particolare. Perché ti dico un po’ particolare? perché questo spazio, a tutti gli effetti, è parte dell’alloggio. Quindi quando tu vai a vendere le varie unità abitative ti troverai a vendere una parte di alloggio, una parte di proprietà che diventa una parte comune per quei tre alloggi, però non è una parte condominiale ma è una parte comune ai tre alloggi e questo può sembrare una cosa normale però ti posso dire che può creare delle difficoltà.

Per esempio, questa parte comune tendenzialmente dev’essere illuminata, quindi chi deve pagare questa parte comune? Perché se ci sarà una parte comune di illuminazione uno dice “ok, serve a me, serve a lui, serve all’altro”. Quindi bisogna distribuire equamente il pagamento di questa fornitura e soprattutto dove andiamo ad allacciarla? L’allacciamo al condominio, chiedendo la possibilità di avere poi una distribuzione delle spese oppure uno dei tre alloggi decide di accollarsi questo tipo di pagamento per poi chiedere agli altri una parte? Insomma questa parte dev’essere gestita, magari dopo parliamo anche di questo, però quello di cui voglio parlarti principalmente è una parte un pochino più delicata ed è quella relativa ai millesimi.

Come ben sai, il pagamento relativo alle spese condominiali è subordinato al numero di millesimi che ha un determinato alloggio. Se noi andiamo a frazionarlo creiamo più unità, a questo punto ci sono delle spese pro capite e ci sono delle spese in millesimi e bisogna comunque trovare una quadra anche con l’amministratore. Il mio suggerimento in questa direzione è quello di usare il professionista che ti ha fatto la pratica comunale, catastale, per fare una nuova distribuzione dei millesimi e presentandola all’amministratore, manlevandolo un po’ da questa attività, di modo che lui possa accettarla se gli sembra corretta ed evitiamo di creare degli attriti e delle difficoltà nei confronti dell’amministratore. In passato mi è capitato di dire “ok, come facciamo?”, magari l’amministratore non aveva mai fatto questo tipo di operazioni e magari era un pochino impacciato anche lui o magari era un pochino sulle sue perché non voleva partecipare a questo tipo di attività che, alla fine, serve prevalentemente a noi per l’operazione che abbiamo svolto.

Quindi, il mio suggerimento in questa direzione è questo: incarica un tuo professionista, che può essere un geometra, un architetto, insomma un professionista che ti ha fatto la pratica comunale catastale e fatti fare una ridistribuzione dei millesimi da presentare all’amministratore. Se l’amministratore accetta riesce a risolvere molto facilmente e molto velocemente la parte relativa alla suddivisione degli alloggi.

Per quanto riguarda invece la fornitura elettrica o comunque l’illuminazione di quella parte comune, è un pochino più spinosa la cosa: la situazione che ritengo possa essere migliore è quella di trovare un accordo con l’amministratore, dicendo che abbiamo bisogno di quell’illuminazione, che poi occuperà veramente pochissimo, però è proprio per il tipo di fornitura, non possiamo mettere un contatore appositamente per questo e poi dividerlo per le tre o quattro che siano o due, ancora meglio. Quindi è molto importante trovare un accordo, gli si dice “benissimo, se noi contribuiamo con una percentuale di x% rispetto alle spese condominiali, questa parte di illuminazione la possiamo collegare alla fornitura del condominio”. A quel punto, è vero che questa parte è soltanto dei due-tre condomini, però se loro mettono una piccola percentuale in più, si possono allacciare alla fornitura del condominio e si risolve il problema. Laddove questo non fosse possibile, si deve trovare un accordo con il primo o secondo o terzo che acquista l’alloggio, perché altrimenti diventa difficile, a meno che non si possano mettere delle applique per ogni alloggio e ognuno si paga quel tipo di illuminazione. Quindi per la fornitura di ogni alloggio c’è l’applique sopra, magari con quei sensori che quando si rientra si illumina soltanto quella parte.

Diciamo che sono situazioni che sembrano banali ma possono creare dei disagi, soprattutto in fase di vendita. Questi sono i miei consigli, naturalmente se tu sei un investitore e hai già avuto modo di fare cose di questo tipo e hai delle idee, scrivile pure nei commenti perché possono essere utili, non solo per me, ma per tutte le persone che guardano il video.