Secondo te è possibile stabilire in anticipo quanto guadagnare con la tua operazione immobiliare o quello che guadagni è una conseguenza dell’attività che hai svolto?

Posso dirti che all’inizio della mia attività di investitore immobiliare ragionavo in modo differente rispetto ad ora. Oggi so esattamente che il percorso che devo fare è di un certo tipo, il percorso che preferisco è quello che mi permette di sapere in anticipo, quasi in maniera certa, quanto andrò a guadagnare da un’operazione. Prima, invece, cercavo l’opportunità, provavo a fare tutto quanto, nel momento in cui vendevo l’immobile, chiudevo tutti i conti, in quella fase riuscivo a capire quanto realmente avevo guadagnato oppure se ci avevo rimesso.

Poi, naturalmente, crescendo le cose cambiano, perché l’attività diventa più imprenditoriale e quindi bisogna avere dei parametri per poter governare quelli che sono i vari passaggi e per poter gestire e intervenire per migliorare la situazione. Quindi ci sono state delle evoluzioni e adesso ti descrivo come mi comporto proprio per stabilire esattamente quanto voglio guadagnare all’interno di una operazione. Sì, forse può sembrarti strano ma decidere quanto si vuole guadagnare da un’operazione è un modo di pensare un pochino differente. Di solito, come ti ho detto, si pensa a fare l’operazione e poi si vede, alla fine, quanto si è guadagnato. Invece, per quanto mi riguarda, mi sono strutturato in modo differente e prima di fare una proposta creo un conto economico.

Le cose importanti di questo conto economico sono, innanzitutto, il prezzo a cui posso arrivare a rivendere l’immobile, quindi valuto, preventivamente, prima di fare la proposta, a quanto posso vendere l’immobile. Una volta determinata la cifra, questo lavoro naturalmente è abbastanza lungo e complesso, ne ho parlato molte volte all’interno di altri video; la definizione del prezzo di rivendita è la parte più importante ed è il numero più importante che si va a mettere in un conto economico. Da lì poi inizio a costruire il conto economico, perché si parte proprio da quella cifra, dal prezzo di rivendita , poi inizio a inserire tutti i vari costi; nei costi c’è l’eventuale ristrutturazione, la parte spettante all’agenzia immobiliare, sia in acquisto che, eventualmente, in vendita, il geometra, le tasse, il notaio, insomma tutti i costi, però oltre a tutti i costi c’è un costo in più nel mio conto economico, ed è il costo del mio lavoro, quindi quanto voglio guadagnare all’interno di questa operazione e lo metto proprio tra i costi perché è una cifra che deve rimanere così. Se tu fai un conto economico e pattuisci con l’impresa che pagherai 25 mila euro di ristrutturazione, se le cose vanno male non puoi dire “beh, te ne do soltanto 20 mila”, devi comunque pagare 25 mila. Quindi in questa fase io determino esattamente qual è l’utile di questa operazione, indicandolo tra i costi come mio compenso personale. In questo modo diventa molto semplice perché se ho il prezzo di rivendita, ho tutti quanti i costi, ciò che rimane sarà quanto posso offrire, per differenza faccio la mia offerta.

Quindi se viene accettata questa offerta dal venditore, so all’85-90% quanto andrò a guadagnare da quella operazione, anzi, io sono sempre molto conservativo, quindi metto gli imprevisti un pochino più alti, metto il prezzo di rivendita un pochino più basso, in modo che possa garantire sempre, alla fine dell’operazione, un utile maggiore rispetto a quello che ho indicato all’interno del conto economico. Mi piacerebbe sapere, se anche tu sei un investitore che fa questo mestiere da tempo, qual è la metodologia che utilizzi per determinare il prezzo d’offerta, per determinare quello che sarà l’utile della tua operatività, se utilizzi il mio stesso sistema o se ne utilizzi degli altri.

Bene, detto questo ti do’ appuntamento al prossimo video che parlerà sempre di investimenti immobiliari.