Ogni tanto mi capita di vedere conti economici strutturati molto bene, con un sacco di voci, un sacco di proiezioni, forse persino troppo però mi accorgo che, nella maggior parte dei casi, anche in questi conti economici ci sono quattro voci che mancano: le prime tre che ti dirò non sono importantissime perché cubano a livello economico in maniera minore nel conto economico ma la quarta posso dirti che spesso non viene presa in considerazione o viene presa in considerazione in maniera molto superficiale ma può fare una grande differenza a livello del conto economico. 

Sappiamo bene che il conto economico è la cartina tornasole, è la nostra bussola quando si fanno gli investimenti immobiliari, è assolutamente assurdo fare un investimento immobiliare senza aver preparato un conto economico dettagliato. Quindi, è necessario dedicare il giusto tempo a questo tipo di attività e farlo con coscienza e conoscenza della materia. Le voci che ti dicevo che spesso mancano all’interno del conto economico, spesso ci si rifà alla teoria. Persone che magari hanno spiegato come si fa ma loro non hanno mai fatto quest’attività e quindi dicono “devi stare attento alla ristrutturazione, devi stare attento a questo, quello e quell’altro” ma magari si dimenticano dell’IMU.

1. L’IMU è una tassa che va pagata nel momento in cui siamo proprietari di un immobile. E’ vero che se facciamo una cessione di preliminare questa tassa non c’è ma se acquistiamo un immobile, lo riqualifichiamo o in qualche modo lo trasformiamo per rivenderlo o ce lo teniamo soltanto in pancia perché abbiamo fatto un restyling e stiamo aspettando per rivenderlo, nel periodo in cui siamo proprietari questa tassa deve essere pagata e deve essere considerata, per piccola che sia. Piccola tra virgolette perché in alcuni contesti può essere anche abbastanza impattante, soprattutto se il tempo nel quale manteniamo l’immobile è abbastanza lungo.
2. Un’altra voce che vedo poco comparire sono le spese condominiali. Spese condominiali e anche quelle di riscaldamento. Se noi teniamo per un lasso di tempo l’immobile, le spese condominiali ci spettano. E’ vero che potrebbero non essere impattanti ma in alcuni contesti, tipo considerare che hai preso un immobile, magari 1:1, dove c’è portineria, dove c’è un giardino e situazioni di questo tipo, le spese condominiali possono avere un risultato impattante, come possono avere un impatto importante le spese di riscaldamento, laddove non c’è un riscaldamento autonomo ma centralizzato. Queste sono voci che devi assolutamente inserire con cognizione di causa all’interno dei conti economici. Ora vediamo alla voce che ritengo possa essere più importante da inserire all’interno del conto economico e che spesso viene trascurata.
3. Questa è la voce degli imprevisti. Gli imprevisti sono fondamentali. Quasi sempre accade che, durante una ristrutturazione, ci siano degli imprevisti. Molto spesso accade che degli aspiranti investitori immobiliari si approccino a questo mercato facendo un’operazione e non considerano i prezzi di rivendita nel modo giusto e quindi sono a rischio per questo genere di operazione e gli imprevisti possono essere un cuscinetto che li aiuta a rimanere in positivo nell’operazione. Quindi la parte degli imprevisti dev’essere inserita veramente bene, dev’essere fatta nel modo giusto, che magari può essere utilizzata una cifra standard, può essere utilizzata una percentuale sul costo dell’operazione, può essere utilizzata una percentuale più una cifra fissa a seconda della tipologia dell’immobile. Su questo ho fatto diversi video entrando molto nello specifico ma ti dico che se tu fai conti economici senza la voce imprevisti, stai rischiando veramente tanto e la voce imprevisti ti può dare anche delle grandi soddisfazioni. Se tu metti a budget, ipotizziamo, 3 mila, 5 mila euro di imprevisti e hai la fortuna, perché alle volte capita, di non usufruire di questa cifra, quindi ti è andato tutto bene, sei stato conservativo su tutto, non hai avuto bisogno di attingere a questo cuscinetto, questi 3 o 5 mila euro che siano o la cifra che avrai imputato per gli imprevisti, saranno tutti utili in più per la tua operazione di trading immobiliare.