Nel settore immobiliare, il vero margine non si crea al momento della vendita.
Si costruisce prima, riga dopo riga, nel conto economico.
Eppure, ancora oggi, molti operatori sottovalutano questo strumento, trattandolo come un foglio Excel riempito “a sentimento”. Il risultato? Entusiasmo iniziale, margine stimato a voce alta… e operazioni che affondano silenziosamente.
Il conto economico non è un esercizio teorico: è il cuore della tua operazione
Un buon conto economico non è solo un documento tecnico.
È una bussola. Ti dice se l’operazione è sostenibile, dove puoi migliorare, quanto margine puoi realmente ottenere.
Ma soprattutto, ti permette di decidere prima di firmare.
E questo è ciò che separa chi opera per davvero da chi “spera che vada bene”.
Gli elementi fondamentali che non possono mancare
Vediamoli con ordine. Ogni conto economico professionale per una ristrutturazione o sviluppo immobiliare deve contenere:
- Prezzo di rivendita realistico: basato su rogiti, non su annunci online. Il valore lo stabilisce il mercato, non l’ottimismo.
- Superficie reale e utile: commerciale, calpestabile, ristrutturabile. Ogni metro conta.
- Ristrutturazione: servono almeno 3 preventivi con computo metrico, tempi scritti e chiari.
- Costi d’agenzia: stimati tra il 2% e il 4% per vendita tramite canali professionali.
- Spese tecniche: pratiche edilizie, direzione lavori, accatastamenti e collaudi.
- Tassazione: imposta di registro, eventuale IVA, plusvalenza o imposta sostitutiva.
- Oneri condominiali e costi accessori: spese arretrate, tabelle millesimali, spese straordinarie.
- Marketing e comunicazione: foto professionali, render, staging, eventuali ADV online.
- Fondo imprevisti: obbligatorio. Mai meno del 5%, idealmente 10%.
- Prezzo di acquisto totale: comprensivo di notaio, provvigioni e costi bancari.
- Costi generali della tua struttura societaria: commercialista, segreteria, amministrazione.
E ogni voce va documentata con prove concrete: niente “a occhio” o “me l’ha detto un amico”.
Caso reale: quando il conto economico ti salva (prima di iniziare)
Un investitore del mio Mastermind aveva stimato 35.000 € per una ristrutturazione su base telefonica.
Dopo aver applicato il nostro metodo con tre computi metrici professionali, ha scoperto che la media reale era 54.700 €.
Cosa significa?
Quasi 20.000 euro in più di spesa, che avrebbero mangiato il 50% della marginalità prevista.
Ma l’ha scoperto prima di firmare.
E ha evitato un’operazione fallimentare ancora prima di iniziarla.
Approfondisci il metodo completo nel video YouTube
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👉 Come costruire un conto economico professionale per operazioni immobiliari
Nel video ti mostro:
- Quali errori evitare nella stima dei costi
- Come costruire un conto economico che ti protegga dai rischi
- Perché la maggior parte degli operatori sbaglia… e come evitarlo
