Proposta d’acquisto e cessione del preliminare. Molto spesso mi capita di imbattermi in aspiranti investitori immobiliari, persone che mi scrivono dicendomi: “Giuseppe voglio fare una cessione del preliminare, ho fatto la mia proposta d’acquisto e ora sono pronto per cedere la proposta”. Innanzitutto è bene non fraintendere le cose: la proposta d’acquisto è vero che si trasforma in preliminare, può essere registrata e tutto quanto, ma non è lo strumento adatto per fare una cessione del preliminare. Bisogna considerare quelle che sono le specifiche che devono essere inserite all’interno di un preliminare.

Quindi, il mio suggerimento è quello sì di partire si dalla proposta d’acquisto perché comunque lo strumento è veramente molto valido, ci permette di poter arrivare a chiudere un accordo col venditore senza confrontarci allo stesso tavolo. Quindi possiamo formulare una proposta, può essere accettata, nel momento in cui torna da noi concludiamo la situazione e si può poi procedere ma dobbiamo inserire all’interno della proposta determinate clausole che ci permettono di passare attraverso ad un vero e proprio preliminare fatto ad hoc.

Tendenzialmente il preliminare, per essere adatto a una cessione, deve specificare all’interno che ci sarà la possibilità di cedere questo contratto. E’ necessario inserire anche l’articolo del codice civile che permette questa cessione, quindi si spiega tutto quanto all’interno. Poi ci sono delle clausole che devono essere inserite e che sono molto utili quando si fa questo tipo di attività. Una di queste clausole è quella relativa al possesso dell’immobile.

Molto spesso si opziona un immobile e si dice al venditore: “guardi, io sono pronto ad acquistare questo immobile, segniamo la data tra sei, otto, dieci mesi, insomma il periodo più lungo possibile, ma normalmente c’è la necessità di fare una ristrutturazione, quindi un intervento all’interno dell’immobile. In questa situazione bisogna assolutamente chiedere il possesso dell’immobile al momento della firma del preliminare e sopratutto far impegnare il venditore nel firmare le pratiche burocratiche necessarie per fare l’eventuale frazionamento o la pratica comunale necessaria per questo tipo di intervento.

Un’altra clausola che è interessante da inserire all’interno del preliminare è quella relativa alla manleva: questo ci permette di avere più change nel far firmare al venditore il preliminare, proprio perché diciamo che noi stiamo facendo una ristrutturazione all’interno del tuo immobile e ti manleviamo laddove accadano delle problematiche con l’impresa, sulla ristrutturazione.  Sappiamo benissimo che il problema sarà sempre suo in quanto proprietario ma noi lo manleviamo all’interno del preliminare e comunque ci assumiamo una parte di responsabilità.

Dopo aver definito tutte le clausole all’interno del preliminare e dopo essere passati attraverso la proposta, perché come dicevamo prima, la proposta è ok ma all’interno della proposta è necessario indicare che si passerà attraverso un preliminare ed è necessario indicare all’interno della proposta che ci saranno delle clausole all’interno di questo preliminare. Se non riuscite a scrivere tutte le clausole all’interno dello spazio relativo alla proposta d’acquisto, create un foglio a parte e indicate questo foglio come parte complementare della proposta che state facendo. Questo vi permetterà di passare dalla proposta al preliminare, normalmente si da’ un’integrazione di caparra confirmatoria al venditore per arrivare al preliminare e con questo strumento negoziale possiamo poi fare la ristrutturazione e cedere a terzi il contratto.

Oltre alle clausole che andiamo a inserire all’interno del preliminare, all’interno della proposta naturalmente e tutto quanto, secondo il mio punto di vista e secondo l’esperienza che ho maturato fino a oggi, ti posso dire che la situazione migliore che puoi trovare per la cessione del preliminare è quando tu descrivi esattamente al venditore cosa accadrà successivamente. Quindi il venditore deve sapere tutti i vari passaggi, deve sapere che tu farai una ristrutturazione, deve sapere che probabilmente cederai questo contratto a un terzo e questo terzo sarà la persona che andrà in atto con lui ad una cifra superiore rispetto a quella che avete pattuito voi. Questo è un dettaglio di fondamentale importanza. Se sei chiaro con il venditore non avrai problematiche in futuro, se invece non spieghi esattamente quello che accadrà, ti posso garantire che puoi avere diverse problematiche nella tua cessione del preliminare.