Ieri ho conosciuto un aspirante investitore immobiliare, un ragazzo molto giovane che sta facendo il suo percorso, vuole approcciarsi a questo mondo, tanto è vero che pochi giorni fa ha fatto un corso di formazione proprio sugli immobili. Ho quindi fatto due chiacchiere con lui e la prima cosa che gli ho chiesto è stata: “ma come stabilisci il valore della tua offerta? Quindi quando hai trovato un immobile che ti sembra interessante, a quanto fai l’offerta per tentare di fare un’operazione di trading?”.

La sua risposta mi ha lasciato decisamente attonito, perché ha risposto: “io offro il 30% in meno”.

Allora gli ho chiesto: “ma in base a cosa offri il 30% in meno?” e lui mi ha detto: “semplicemente in base al prezzo di richiesta”. Personalmente ritengo che questo approccio abbia poco senso e infatti ho provato a spiegargli: “se un immobile è in vendita a 100 mila euro perché il venditore pensa di prendere quella cifra dall’immobile, ma realmente ne vale 70 mila, se tu gli fai un’offerta del 30% in meno gli andresti ad offrire esattamente il valore dell’immobile, quindi la tua operazione di trading sarebbe fallimentare”.

Dopo questa breve spiegazione ho visto che iniziava a riflettere, quindi non era convinto che fosse la cosa giusta quella che gli avevo detto ma non era nemmeno convinto che fosse la cosa giusta quella che gli avevano detto durante il corso. Allora gli ho spiegato come mi muovo io quando faccio una proposta d’acquisto per un immobile, quindi ci sono solo tre passaggi da rispettare:

1. Il valore. Di fondamentale importanza è stabilire esattamente qual è il valore dell’immobile, lasciando perdere quella che è la richiesta del venditore perché quella è la sua aspettativa, non è detto che è il valore reale; quindi è necessario fare delle analisi molto approfondite per arrivare a identificare il reale prezzo di mercato di quell’immobile.
2. I costi. E’ necessario stabilire esattamente quelli che saranno i costi ai quali andrai incontro per svolgere l’operazione, quindi il notaio, le imposte, le eventuali ristrutturazioni, il professionista che ti dovrà fare la CIL, il costo del denaro, le spese condominiali, le spese di riscaldamento, insomma tutti i costi relativi alla durata dell’operazione.
3. L’utile. E’ necessario stabilire anche esattamente quanto vuoi guadagnare da quella operazione. Quindi ti farai un conteggio in base a quello che sarà l’investimento, in base a quale sarà il tuo angolo di speculazione, dovrai identificare la cifra che vorrai guadagnare per quel tipo di intervento. Dopo aver stabilito il valore reale dell’immobile, i costi, l’utile che vorrai ottenere, fai la differenza e ciò che rimane lo offri, se verrà accettata la tua offerta saprai esattamente quanto avrai guadagnato.

Alla fine della spiegazione mi ha guardato e ha detto: “guarda, ci penserò perché mi hanno spiegato in modo diverso e non sono proprio convinto che questo metodo sia il migliore.

Naturalmente esistono molti altri modi per formulare correttamente una proposta d’acquisto, questo è quello che io utilizzo, tu invece quale utilizzi?