Molti investitori trattano l’IVA come una fastidiosa imposta da calcolare alla fine. Un pensiero “da commercialista” che si risolve con un documento firmato.
Il problema è che, nel nostro settore, l’IVA non è solo un obbligo fiscale: è una variabile strategica che può decidere se un’operazione produce utile o brucia margine.

In questo articolo voglio condividere con te un cambio di prospettiva: vedere l’IVA non come un’imposta “da subire”, ma come uno strumento da prevedere, gestire e ottimizzare già in fase di progettazione dell’operazione.

Perché l’IVA è decisiva nel nostro lavoro

Quando entri in un’operazione, ogni numero che inserisci nel business plan ha un impatto. Ma se non hai chiaro come verrà trattata l’IVA in ogni fase, il tuo margine stimato rischia di essere solo un’illusione.
Non è raro vedere progetti con ROI stimato al 20% diventare un 8% netto… solo per una gestione sbagliata dell’IVA.

L’errore più comune? Pensare che il problema si ponga “alla fine”, in fase di vendita, quando invece l’IVA condiziona acquisto, lavori, servizi tecnici e cessione.

Gli scenari che cambiano tutto

Ti faccio un esempio concreto.

• Scenario 1: la tua SRL acquista da impresa costruttrice entro i 5 anni dalla fine lavori → paghi IVA al 10%, detraibile al 100%.
  
• Scenario 2: stesso immobile, ma venditore privato o operazione in esenzione → paghi imposta di registro e l’IVA sui costi non è recuperabile.
  Risultato? Due operazioni con la stessa metratura e lo stesso prezzo, ma con un margine netto completamente diverso.
  

E non parlo di qualche migliaio di euro: in progetti medio-grandi la differenza può valere un intero stipendio annuo… o un anno di utili della tua azienda.

I rischi più sottovalutati

Questi sono tre degli errori che vedo più spesso tra operatori, anche esperti:

1. Ignorare il prorata: se vendi anche a privati, rischi di detrarre solo una parte dell’IVA su tutti i costi.
   
2. Non conoscere le regole del reverse charge: se non sai quando applicarlo, puoi pagare IVA due volte o incorrere in sanzioni.
   
3. Non pianificare il mix di clienti: vendere a privati o imprese non è la stessa cosa. L’impatto sull’IVA può ribaltare la marginalità.
   

L’approccio strategico che uso nelle mie operazioni

Quando progetto un’operazione, considero l’IVA dal giorno zero:

• Inserisco nel business plan più scenari di vendita (a privato, a impresa, con opzione IVA)
  
• Coordino fiscalità e operatività: il team legale e il commercialista devono lavorare insieme
  
• Valuto l’eventuale uso di società veicolo o strutture societarie dedicate, se l’IVA è un elemento critico per l’operazione
  
• Prevedo già la gestione dei flussi, per non trovarmi con un saldo IVA da versare più alto del margine in cassa
  

Nel settore immobiliare, l’IVA non è un dettaglio tecnico: è un’arma a doppio taglio.
Se impari a governarla, può diventare un vantaggio competitivo. Se la ignori, rischia di diventare il buco nero che inghiotte i tuoi utili.Nel video di approfondimento ti mostro come applicare questi principi a casi reali, con esempi di operazioni in cui una corretta gestione dell’IVA ha trasformato il risultato finale.
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