Se anche tu sei un investitore immobiliare che lavora con investitori di capitali sicuramente ti sarai trovato diverse volte a preparare dei conti economici non tanto per te, perché magari tu hai la tua struttura, il tuo modo di ragionare, ma ti sarai trovato a confezionare dei conti economici per provare a proporli a investitori di capitali, quindi a persone che, a tutti gli effetti, finanziano la tua attività.
Posso dirti che, nel corso degli anni, ho fatto una evoluzione in questo settore. Un’evoluzione nel senso che sono partito con modalità di conti economici molto strutturati, molto grandi e poi piano piano sono arrivato a sintetizzare sempre di più. Ovvio che non si possono omettere dei dati quando si prepara un conto economico per terzi, però ci sono dei parametri che sono quelli più importanti, quelli che valutano sempre, prima ancora di andare a leggere tutto il resto un investitore di capitale.
Quindi il mio suggerimento è proprio questo, anche perché mi capita molto spesso di valutare, in questa fase della mia attività, conti economici di altri operatori, operatori che operano all’interno del nostro network ma anche di persone che magari mi conoscono soltanto sul web e mi mandano dei conti economici e mi dicono:
“Giuseppe sei interessato a finanziare quest’opportunità? Com’è? Ti piace?”
Allora ti dico questo: se desideri presentare un conto economico a un investitore, anche se poi vuoi fare una parte discorsiva importante, anche se poi vuoi entrare nello specifico di quelli che sono i dettagli, qui valuta tu o meno se farlo, però ci sono dei parametri che all’inizio devi far vedere, all’inizio devi far conoscere al tuo investitore di capitali, perché questa è la parte che gli interessa più di tutte, è la parte sulla quale si focalizza e se tu la metti al centro o verso la fine rischi che non ti legga nemmeno tutto il tuo conto economico.
Naturalmente l’esito del finanziamento o meno non è dettato soltanto da questo, questo è un piccolo dettaglio che però può fare la differenza, perché se tu metti all’inizio, ci sono tre dati che sono quelli che io guardo, che tutti gli investitori di capitali guardano prima di scendere e valutare tutto il conto economico.
1) Il primo di questi è il ROI, il ritorno sull’investimento. Quindi qual è la percentuale di guadagno, di ritorno sull’investimento, che ci sarà su questa operazione. Se il ROI, per quanto mi riguarda è sotto una determinata percentuale non leggo nient’altro, non m’interessa l’operazione, la cestino. Se invece il ROI è interessante scendo.
2) Il secondo punto che ti suggerisco di inserire è il capitale investito. Quanto serve a sviluppo di tutta l’operazione, non soltanto per l’acquisto dell’immobile, ma se serve una riqualificazione, quindi un intervento di ristrutturazione, se servono delle spese per l’agenzia in entrata, per l’agenzia in uscita, se c’è l‘home staging, se hai previsto di fare determinate attività, tutte queste sono voci di spese che devi mettere sotto una voce soltanto: il capitale investito. Quanto serve per fare questa operazione. Questo secondo parametro è importante perché se non ho a disposizione questa cifra non leggo tutto il resto o se non voglio investire questa cifra non leggo tutto il resto, quindi risparmia tempo l’investitore e risparmi anche tu tempo nel mandare documenti a destra e a manca a persone che magari nemmeno gli interessa.
3) Il terzo punto è quello relativo alle tempistiche: quanto prevedi che durerà questa operazione. Molto importante perché se io sono il tuo investitore di capitali e decido di investire con te una determinata somma devo sapere più meno quale sarà l’arco temporale in cui verrà tenuta impegnata questa cifra, perché come sappiamo bene i soldi lavorano, producono altro denaro, se sono investiti nel modo giusto e se rimangono fermi in una operazione non si possono utilizzare per fare altro.
Quindi il mio suggerimento è proprio questo: tre punti, messi all’inizio di tutti i tuoi conti economici, dei conti economici, dei business plan, chiamali un pochino come vuoi, che presenterai ai tuoi investitori di capitali.
Questo ti permetterà di essere più agile, di muoverti più con intelligenza e avrai sicuramente la certezza che l’investitore di capitale valuterà la tua operazione, perché immaginati questo: se tu metti tutta la parte discorsiva all’inizio, quindi dove è situato l’immobile, quali sono i mezzi, se ci sono scuole, supermercati, se è comodo, tutti questi dettagli, all’investitore di capitali subito non interessano, te lo posso garantire. Quello che interessa sono i primi parametri che ti ho detto. Se tu mi dai da leggere due, tre pagine prima di farmi capire qual è il ROI, qual è l’investimento totale, quali sono le tempistiche, probabilmente mi perdi.
Quindi se metterai all’inizio questi tre dati nei conti economici, nel tuo business plan, all’inizio avrai sicuramente molta più possibilità di arrivare alla fine con il tuo investitore di capitale perché se sono interessato a questi dettagli, li trovo subito, mi piacciono, vado avanti a leggere tutto il resto.
Il mio suggerimento è proprio questo: metti all’inizio del tuo conto economico queste tre voci prima di darlo agli investitori di capitali.
