Quando il capitale non c’è… ma la strategia sì
Nel mondo immobiliare si sente spesso parlare di “fare operazioni senza soldi”. Di solito, quando capita, si tende a storcere il naso. Sembra più una promessa da guru che una possibilità concreta. Ma se hai competenze reali e una struttura professionale, esiste una via percorribile: il saldo e stralcio con accordo a tre.
Non è una tecnica magica, né una formula facile. È una strategia avanzata, che richiede negoziazione, conoscenza normativa e tempismo perfetto. Ma se la gestisci con lucidità e preparazione, può diventare una leva straordinaria. Soprattutto se il capitale da investire non è ancora nelle tue mani.
Cos’è davvero il saldo e stralcio con accordo a tre?
Si tratta di una procedura in cui intervieni su un immobile in difficoltà — spesso oggetto di pignoramento — e negozi un accordo direttamente con la banca, a condizione che venga chiuso l’intero debito con una cifra più bassa rispetto a quella iniziale.
A differenza del saldo e stralcio classico, l’accordo a tre prevede:
una trattativa tra banca, debitore e operatore (tu);
la stipula di un preliminare condizionato, che ti consente di bloccare l’immobile senza rogitare;
la successiva cessione dell’operazione a un investitore finale, con un margine già creato.
In altre parole: non compri l’immobile, ma costruisci una soluzione, la tuteli e la cedi.
Quali sono i vantaggi?
Non devi avere capitali tuoi.
Non immobilizzi fondi.
Blocchi un’operazione in modo legale e tutelato.
Aiuti il debitore a uscire da una situazione critica.
Offri un’opportunità concreta a un investitore finale.
Ma tutto questo funziona solo se sai cosa stai facendo.
I 5 pilastri di una strategia di saldo e stralcio senza capitale
Perché questa tecnica possa funzionare davvero, devi mettere in campo una struttura impeccabile:
Analisi approfondita del debito: niente accordi al buio. Devi sapere esattamente quanto si deve e quanto può valere l’immobile dopo la trattativa.
Capacità di negoziazione con la banca: è qui che si gioca la partita. Devi sapere come proporre una soluzione sostenibile e credibile.
Trascrizione del preliminare: protegge la tua posizione da eventuali pignoramenti successivi. È facoltativa ma, in casi strategici, decisiva.
Conoscenza fiscale: se operi come società, la cessione del preliminare è soggetta a IVA. Devi sapere come strutturare l’operazione.
Investitore pronto: se non chiudi in tempo, rischi di dover rogitare. E se non hai i capitali… sei fuori.
Perché questa strategia viene spesso mal interpretata?
Il problema è che, negli ultimi anni, il saldo e stralcio con accordo a tre è diventato un “mito” nei corsi low cost e nei video motivazionali. Si banalizza tutto: “trova un immobile in sofferenza e guadagna subito!”
Ma chi lo fa davvero sa che:
serve competenza giuridica e fiscale;
servono contratti blindati e supervisione legale;
serve etica professionale verso il debitore, la banca e l’investitore finale.
Caso reale: margine creato, rischio evitato
Uno studente di Giuseppe ha negoziato un debito da 260.000 € e l’ha chiuso a 215.000 €. Ha trascritto il preliminare, salvandosi da un pignoramento avvenuto pochi giorni dopo. Ha ceduto l’operazione a un investitore a 265.000 €, incassando un margine di 50.000 € senza investire un euro.
Senza quella trascrizione? Avrebbe perso tutto.
Senza competenza fiscale? Il margine sarebbe evaporato in tasse.
Senza tempismo? L’operazione non si sarebbe mai chiusa.
Guarda il video per scoprire i passaggi operativi
Questo articolo ti ha dato una visione chiara sul perché il saldo e stralcio con accordo a tre non è una strategia da improvvisare. Ma se vuoi scoprire come applicarla davvero, con casi pratici, struttura operativa e gestione fiscale, guarda il video completo sul canale di Giuseppe:
Guarda ora il video su YouTube 👉 https://youtu.be/kqMeVNmLdmw
