Si possono acquistare immobili senza soldi per fare operazioni di trading immobiliare?

Ragioniamo insieme su alcuni elementi che ritengo interessanti: io amo il mondo degli investimenti immobiliari e per questo spesso la mia voce è fuori dal coro perché vivo la quotidianità di questa attività e vivo la pratica e non quello che si dice sul web.

Una persona mi ha scritto di aver coinvolto il fratello e i parenti per avere una piccola somma sufficiente per dare l’acconto e un pezzettino di ristrutturazione, con l’idea di comprare un immobile senza soldi e facendo la cessione del preliminare. Provate a immaginare di essere voi dei venditori motivati, quindi una persona che per n motivi decide di vendere in fretta il proprio immobile e siete disposti a scendere con il prezzo.

Quindi, dopo una ricerca sui portali immobiliari, si centra il prezzo di rivendita, per cui l’immobile vale 100 mila euro ma visto che si vuole vendere in modo rapido si mette il prezzo a 70 mila.

A questo punto arriva l’investitore immobiliare che vuole comprare l’immobile senza soldi e fa un’offerta anche più bassa, 65 mila e il venditore accetta perché vuole chiudere l’accordo. L’investitore dice: “Ti do’ 1000, 2 mila, 3 mila euro subito e mi prendo 6 mesi di tempo per cedere a un’altra persona il diritto di comprare la casa. Quindi te ne do’ 65 mila ma da qui a sei mesi. Secondo voi una cosa del genere può accadere?

Dire che gli immobili si possono acquistare senza soldi è una cosa possibile ma per pochissime persone, infatti secondo me si possono acquistare immobili senza soldi con la stessa probabilità di vincere una medaglia olimpica. E’ necessario riflettere sulla realtà delle cose: non è semplice trovare un venditore motivato che accetti tutte le condizioni. Inoltre, la cosa più importante è che non è detto che gli investitori alle prime armi siano in grado di gestire la situazione, quindi in grado di trovare il prezzo giusto e fare tutta l’operazione.

E’ un’illusione che non deve essere data a chi si avvicina al mondo degli investimenti immobiliari. E’ la peggior cosa che si può fare.

Matteo fa l’esempio di un esecutato che vi dà la delega, voi riuscite a trovare il modo per farlo nuovamente finanziare e riuscite a fargli acquistare l’immobile: sono cose che si possono fare ma se ci si approccia per la prima volta agli investimenti immobiliari bisogna capire come funziona questo mondo levandosi dalla testa queste operazioni.

In questo mondo si possono avere grandi soddisfazioni ma lavorando nel modo giusto.

Bisogna smettere di dare false illusioni soprattutto a persone che si indebitano per fare operazioni su qualcosa che non esiste. La cessione del preliminare si fa si, ma con copertura! Vuol dire che tutte le spese di ristrutturazione, notaio, ecc. arrivano a 150 mila euro si deve avere la copertura di 150 mila euro, poi si fa la proposta tentando di fare una cessione del preliminare, qualora si riuscisse a chiudere si ottiene un ROI più grande perché si è fatto un investimento più piccolo.

Se vi approcciate con soldi appena sufficienti e sbagliate qualche passaggio, v’indebitate e vi bruciate e non farete mai più operazioni, facendoci andare di mezzo anche le famiglia.

Comprare immobili senza soldi è possibile si, ma per pochissimi professionisti, molto preparati e non sempre ci si riesce. Questo messaggio deve essere netto e chiaro: gli investimenti immobiliari sono una professione vera e propria e ci vuole tempo per imparare bene. Inoltre, non ci si può basare solo su cessioni del preliminare o trattative a saldo e stralcio.

A me piace raccontare la realtà per quella che è, senza dare illusioni.

Se volete fare questo mestiere ci sono altre strade più percorribili. Per esempio, sono un investitore immobiliare e ho pochi soldi, come faccio se non posso comprare casa senza soldi? Ci sono modi per iniziare più semplici, faticosi e lenti. Proviamo a vedere come:

1. Trova. Si devono trovare investitori immobiliari che realmente svolgono questa professione e ce ne sono in tutta Italia. Si possono trovare su Linkedin, dagli agenti immobiliari che con loro ci lavorano, contattate quelli della vostra zona, competenti.
2. Proporvi. Una volta in contatto con loro chiedetegli di lavorare con loro, ovviamente gratis perché dovete aiutarli se volete che vi insegnino. Dedicate il vostro tempo a imparare da queste persone. Questo vi permetterà di crescere e imparare realmente il mestiere.
3. Imparare. Una volta che avrete imparato il mestiere, che consente davvero di guadagnare molto ma ci vuole tempo e le persone giuste. Magari se entrate in sintonia con l’investitore da cui avete imparato potreste anche fare operazioni insieme. La teoria serve, bisogna conoscere le basi senza dubbio, ma è solo una piccola parte che è fine a se stessa se si lascia lì; la pratica è la cosa che conta di più. Bisogna affiancare una persona che sa lavorare e sa muoversi nel campo e occorre seguirli gratis per imparare da loro. E’ una fase per conoscere davvero il mestiere e vedere come devono essere gestite  le operazioni.

In risposta alla domanda sono più di 15 anni che mi occupo solo di investimenti immobiliari. Compro, fraziono e vendo immobili. Io condivido tutto quello che so e credo che sia fondamentale condividere con altre persone, lo faccio volentieri perché sono una persona molto fortunata.

Per un immobile del 1960 quanto spendere di ristrutturazione? Prima di fare l’operazione cerco prima le persone interessate a comprare in una certa zona e un certo immobile, spendendo massimo, per esempio 150 mila euro. Trovata la persona e il pubblico, cerco in quella zona un immobile con quelle caratteristiche e poi valuto la ristrutturazione per rientrare in quella spesa. Quindi è come preparare un immobile per chi lo sta già aspettando.

Quindi io parto sempre dalla fine per le operazioni. Spesso vedo che si spende troppo per la ristrutturazione e si rischia di vendere a prezzo di mercato e perderci, invece nel caso opposto, risparmiando, non ci saranno acquirenti e si dovrà abbassare il prezzo di vendita, andando a perderci lo stesso.

Se si sa che si deve fare una ristrutturazione e se i soldi non sono sufficienti sarebbe meglio chiedere un prestito in banca o trovare un’ impresa che accetti di ristrutturare ed essere saldato alla vendita dell’immobile. Può funzionare ma lo devi dire prima, non a lavori cominciati. Quindi bisogna fare un conto economico molto preciso.

Io sono partito da solo per caso: gestivo proprietà di famiglia e di persone vicine. Poi in uno di questi immobili c’era un laboratorio inutilizzato e si pensò di fare un cambio di destinazione d’uso e si vendette in poco tempo. Questo mi ha acceso una lampadina ma mi sono fatto male molte volte, ho letto libri, ho seguito tutti i corsi che c’erano, ho imparato a scegliere i corsi e le persone con cui relazionarmi. Bisogna frequentare persone che fanno queste cose perché è una realtà in continuo movimento.