Come stabilire quanto offrire quando si fa un’operazione di trading?

Questa live è una risposta a delle domande riguardanti un video che ho pubblicato qualche giorno fa. Per questo immobile ho fatto un’offerta e volevo spiegarvi quali sono le dinamiche, anche mentali che utilizzo, per confrontarci, anche perché dopo questo video ne avevo fatto un altro un cui vi chiedevo quale fosse la vostra idea per fare un’offerta e che cifra avreste offerte.

Giacomo dice: “Ci vorranno almeno 15 mila per sistemarlo a dovere” e lui offrirebbe sotto i cento mila euro

Antony dice: “Io direi anche 90 mila”

Miri Mirko: ” Dato che il valore dell’immobile è 125 mila, meno 20 mila che è il nostro guadagno, meno 15 mila di ristrutturazione, meno 3 mila per l’agente immobiliare, meno mille per tassazione e imprevisti io offrirei sugli 80 mila”

Leonardo: “Sei fortunato perché l’immobile pur essendo piccolo ha una doppia esposizione, doppi balconi, una vista panoramica ed è già disposto bene. Io farei una ristrutturazione con spesa massima di 12 miila, non conosco il valore degli immobili in quella zona ma se lo prendi a 95 mila è buono, se la prendi a 85 è ancora meglio”

Su Youtube:

Ago Zack dà un po’ di descrizioni e secondo lui l’offerta dovrebbe essere fatta a 90 mila

Danny Mariani dice:”Se non t’interessa l’immobile potresti offrire 95 mila, se t’interessa anche 88 mila”

Simone Ceriotti dice “Massimo 78 mila euro”.

Adesso vi mostro quello che è stata la mia offerta e mi interessa farvi capire il meccanismo alla base. Il mio metodo è molto, molto semplice: opero solo all’interno di zone che conosco benissimo, se mi propongono qualcosa di molto interessante al di fuori delle mie zone di competenza non sono interessato, le scarto. Questo perché mi sono accorto che se non ho una conoscenza specifica del territorio rischio di fare un errore. Meglio aspettare che arrivi un’occasione buona. Quindi, una volta che so esattamente qual è il prezzo di rivendita da lì vado a togliere i costi della ristrutturazione, le imposte e tutti i costi, l’utile che voglio ricavare, e quello che rimane offro.

Oltre a questo sono abituato a fare i conti economici in maniera molto, molto conservativa, cioè indico sempre un prezzo di rivendita molto più basso di quello che è la realtà dei fatti, quindi se so che l’immobile di questo video si può rivendere tranquillamente a 135 mila, anche 140 ristrutturandolo bene, ho messo dai 120 ai 135 come range di rivendita. Per la ristrutturazione metto importi più alti: se ho un preventivo da 18 mila, indico 20,21,22 mila.

Questo perché sono cinque anni che opero con denari di terzi, quindi ci sono investitori di capitali che mettono soldi nelle mie operazioni, quindi faccio una sorta di consulenza, loro si intestano l’immobile, incassano la cifra finale e poi dividiamo gli utili. Ovviamente la responsabilità è maggiore e quindi i conti economici sono molto prudenziali. Posso permettermi di confezionare così anche un’operazione con un ROI del 15% che normalmente non si fa perché il 15% è la soglia minimo di guadagno ma genererà utili molto maggiori proprio perché ho ridotto l’aspettativa di vendita e ho aumentato molto i costi.

Quindi anche l’investitore di capitale che pensa di guadagnare il 15% e ne guadagna il 20-25% è molto più contento.

Ora vi mostro la mia offerta:

Investimento 112300 €

Utile 17700 €

Tempistiche di realizzazione sono 4/6 mesi. Io ho uno storico delle ultime 9 operazioni di 2 mesi, quindi sono veloce ma per essere conservativo con l’investitore di capitale preferisco tempi più lunghi.

Ho messo un ROI del 16% che è molto conservativo ma lo andremo a superare in maniera netta.

Per i costi, la ristrutturazione sono stato molto comodo, 20 mila, magari decido se mi accettano i 75 mila di fare una cessione di preliminare e il ROI aumenta ancora di più. Poi ci sono le spese di agenzia che sono corrette, perché mi piace lavorare bene con loro sia in entrata che in uscita così mi propongono sempre nuovi immobili.

La mia offerta è stata di 75 mila euro, sono stato più basso di tutte le persone che hanno provato a offrire ma il conto economico mostra comunque cifre più basse.

Quindi quando faccio un’offerta è sempre tarata in base a quelli che sono i miei parametri, non farei mai un’offerta  tirata, in cui magari prendo un immobile, lo trasformo e lo faccio diventare più bello sperando di prendere di più.

Se fate questo mestiere e volete farlo in maniera continuativa e di guadagnare nel tempo, dovete ragionare in modo conservativo. Almeno questo è il mio metodo e così potrete continuare in modo continuativo.

Per fare gli investimenti immobiliari ci vuole un metodo adatto alla vostra persona, che deve essere limato nel tempo, ma i conti economici devono essere fatti bene. Spesso vedo conti in cui non inseriscono l’IVA che non sempre è una spesa che si può omettere.

Simone dice: “Giuseppe non preferisci lasciare un margine facendo una prima proposta anche leggermente più bassa, che puoi successivamente aumentare al tuo prezzo massimo?”

Dipende. A volte posso mettermi in una situazione in cui attendo una controproposta per potermi alzare un pò ma nella maggior parte dei casi mi metto subito sulla cifra massima che posso investire, al massimo una variazione di 1000, due mila, 3 mila ma non oltre, ma se non ci sono i miei parametri non faccio l’operazione, senza problemi.

Grazie e alla prossima live.