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Oggi voglio parlarti della cessione del preliminare. Molto spesso si sente parlare di cessione del preliminare in tutte le salse, cerco di spiegarmi un po’ meglio: si dice “posso fare per questa tipologia la cessione del preliminare, piuttosto che per quest altra la cessione del preliminare“, si pensa che la cessione del preliminare sia sempre la soluzione migliore, ma è veramente sempre la soluzione migliore? Secondo le mia esperienza non è sempre la soluzione migliore o meglio, ci sono alcuni contesti nei quali è importante e molto utile usare la cessione del preliminare, ma in altri contesti decisamente no. Quindi vediamo insieme quali sono le tre situazioni, secondo il mio punto di vista, che non sono l’ideale per fare la cessione del preliminare:

1. La prima è la società. Quando operi non come persona fisica ma come persona giuridica, quindi come società, devi stare molto attento al conto economico perché l’imposizione che viene utilizzata come società è completamente diversa rispetto a quella della persona fisica. Provo a spiegarmi meglio con un esempio: ipotizziamo che stai opzionando a 100 mila euro un immobile e poi vai a cedere il preliminare a 160 mila euro. Se operi come persona fisica il delta dell’operazione che va dai 100 ai 160 mila, quindi 60 mila euro, ci sarà una tassazione per la cessione del preliminare, che verrà pagata naturalmente dall’acquirente del 3%, quindi un’imposta di registro del 3% su 60 mila euro. Se invece stai operando come società, il delta, quindi i 60 mila euro di prima non saranno assoggettate a imposta di registro del 3% ma al 22% di IVA e quindi, come capisci, cambia notevolmente la situazione.
2. La seconda è la denuncia dei redditi. E’ molto importante sapere a quale scaglione IRPEF sei perché quando tu fai una cessione del preliminare non è come quando tu compri un immobile e lo vendi, laddove in questa situazione puoi pagare il 20% della plusvalenza. Non essendo una vendita immobiliare ma una cessione di un contratto non puoi pagare il 20% sulla plusvalenza ma dovrai portarti in pancia e pagare le tasse in base allo scaglione IRPEF in cui sei. Quindi devi farti un conteggio fatto molto bene perché a volte è più conveniente fare l’atto, comprare, vendere l’immobile, pagare il 20% sulla plusvalenza piuttosto che portarsi in dichiarazione dei redditi l’utile generato dalla cessione del preliminare perché a volte si pagano più tasse.
3. La terza è la negoziazione. In alcuni contesti il venditore non digerisce bene la cessione del preliminare e quindi si irrigidisce e non si muove sul prezzo di vendita. A volte è necessario passare attraverso una compravendita, quindi in quei casi, con la compravendita, dicendo al cliente “guarda andiamo in atto tra due-tre mesi però chiudiamo la partita subito” e magari è disposto a scendere di prezzo. Se invece tu gli dici “guarda, dobbiamo fare una cessione di preliminare e andremo a sei mesi, otto mesi all’atto” è probabile che questa persona non si muova dai suoi passi, quindi in quei contesti, in fase negoziale lo potrai capire molto bene questo, in quei contesti non conviene utilizzare la cessione del preliminare.

Bene, ti ho descritto quali sono, secondo il mio punto di vista, le situazioni nelle quali la cessione del preliminare non è conveniente. Naturalmente in tutte le altre lo è e anche molto. Quindi, valuta tu quando utilizzare o meno la cessione del preliminare.