L’argomento di oggi è come trovare finanziatori per le nostre attività di trading immobiliare, argomento decisamente interessante perché noi investitori immobiliari abbiamo abitualmente alcuni capitali ma se vogliamo crescere nella nostra attività è necessario far arrivare capitali da terzi.

Io sono cinque anni ormai che non opero più con miei capitali ma con quelli di terzi e nella parte finale della live vi descriverò come mi approccio e quali tecniche utilizzo per ottenere questo risultato.

Spesso aspiranti investitori immobiliari mi scrivono: “vorrei cominciare ad approcciarmi a questo mondo ma non ho capitali, come posso fare?” Io sono stato fortunato perché ho cominciato con un piccolo capitale che mi ha permesso di fare la prima operazione, di un monolocale. Dopo aver avuto questa proprietà, mi sono fatto fare un mutuo e quindi liquidità e da lì ho iniziato a finanziare le mie operazioni, quindi c’è stato un processo in cui sono stato un po’ più fortunato rispetto a chi non ha la disponibilità immediata.

Vediamo quindi quali sono le tre modalità per essere finanziati nella propria attività di investitore immobiliare:

1. Istituti di credito. E’ la modalità più semplice perché quando si ha bisogno di denaro si va in banca a chiederlo, tuttavia non tutte le banche finanziano qualsiasi persone. Per esempio se uno va in banca e chiede un prestito per operare nel settore immobiliare e gli viene negato, così la persona si mette l’anima in pace. In realtà gli istituti di credito preferiscono finanziare certe categorie di persone, alcuni i dipendenti, altri i professionisti, ci sono istituti di credito che hanno polizze diverse. In questo vi può aiutare un mediatore creditizio, che conosce gli istituti di credito e ti può aiutare nella ricerca dei capitali. Stanno nascendo finalmente anche in Italia le prime piattaforme di Crowdfunding in the real estate, cioè delle piattaforme dove ci si accredita come investitore e si possono proporre delle operazioni. Esse, con un tetto massimo di quattro milioni di euro, permettono di farsi finanziare da terzi, non nella totalità ma è un modo per avere un aiuto. E’ necessario che tu, come investitore, abbia una parte economica nell’operazione ma è un modo per avere una parte di leva. E’ veloce, sono molto liquidi e la gestione interna è veloce e anche i tuoi investitori sarebbero avvantaggiati accreditandosi. A volte quando si lavora con terzi si fa l’associazione in partecipazione, che è una modalità che non utilizzo più perché è molto complessa e difficile da gestire ma queste piattaforme semplificano molto perché si può apportare la propria quota, poi finita l’operazione ricevi il bonifico, senza problemi.
2. Parenti e amici. Anche io in passato ho usato questa leva con genitori o parenti molto stretti. Se avete parenti che possono supportarvi, questo è un modo per ottenere finanziamenti.
3. Investitori di capitali. Sono diversi anni che lavoro esclusivamente con loro. Sono persone con dei capitali in banca che non gli rendono a sufficienza e vogliono avvicinarsi al mondo degli investimenti immobiliari ma non hanno tempo nè competenze, per es. un medico o un dentista. La formula che ho trovato personalmente è molto pratica e comoda: ho scelto di lavorare con un investitore di capitale soltanto, quindi se devo fare un’operazione di 100 mila euro scelgo un investitore di capitale unico che possa investirli e sarà la persona che si intesterà l’immobile. Se lui accetta la proposta che gli farò, che sarà sempre un immobile a sconto, sarà lui ad acquistare l’immobile e pagherà la ristrutturazione e io come consulente seguo tutti i passaggi e lui si porta in detrazione gli interventi fatti. Quando un acquirente acquista l’immobile, sarà sempre l‘investitore di capitale a incassare la cifra. Rimane una cifra netta utile che viene divisa tra lui e me che ho svolto l’operazione e gli emetto una fattura per consulenza. Questa è una politica che piace molto ma come ci si può arrivare? Io attualmente ho una lista d’attesa di persone che mi hanno dato disponibilità di capitali ma non riesco a soddisfarli tutti. Per arrivare a questo punto devi essere un investitore immobiliare con una pratica reale, quindi si devono usare prima le due voci precedenti, registrare le attività che svolgi e creando una tua presenza on line, in questo modo gli investitori vedranno che in maniera continuativa posti contenuti in cui mostri la tua attività. Se vuoi attirare gli investitori di capitali il processo è lungo e devi iniziarlo da subito, con una presenza costanza on line e mostrando le tue competenze e le cose che riesci a fare all’interno di questo settore.

Questa era la prima live su Youtube, ti saluto e ci vediamo alla prossima.