Molto spesso ricevo domande e informazioni sulla cessione del preliminare, questo mi fa capire che è una tecnica che spesso se ne parla molto ma non sono tantissime le persone che realmente la applicano anche perché comunque ha delle difficoltà, non è una tecnica così semplice e non sempre è la tecnica migliore da utilizzare perché alle volte, questa metodologia può non essere profittevole, soprattutto in contesti molto specifici però, in questo caso, voglio rispondere a Davide Storniolo che scrive: “come avviene tecnicamente la cessione del preliminare? Ovvero cosa avviene il giorno dell’atto tra me, il venditore e il nuovo acquirente? La differenza che dovrei incassare è con IVA al 10% con fattura all’acquirente che subentra oppure no? Grazie”.

Allora Davide, diciamo che dalla tua domanda capisco che c’è un pochino di confusione quindi cerchiamo di chiarire un attimo i vari step, i vari passaggi di una cessione del preliminare. Tecnicamente diciamo che non è necessario che tu sia presente nel momento in cui chi acquista il tuo preliminare va a rogito, in quanto tu fai semplicemente una cessione del preliminare, quindi tu sei la persona che sottoscrive un preliminare, quindi si impegna ad acquistare l’immobile a una determinata cifra ed ad andare a rogito dopo un determinato periodo, in più andrai a indicare all’interno del preliminare che potrai cedere questo contratto a terzi, quindi una persona che potrà subentrare al tuo posto e andare in atto direttamente con il promissario venditore, quindi il venditore dell’immobile. In pratica tu puoi anche essere presente se fai la cessione del preliminare contestualmente al giorno del rogito, questo è possibile, oppure tu lo puoi fare anche in precedenza, quindi n giorni prima puoi cedere questo contratto e la persona che acquista da te il preliminare potrà andare direttamente in atto nel momento in cui viene determinato il preliminare, oppure se vuoi puoi anche anticipare, concordando con il venditore una data prima rispetto a quello che era stato indicato all’interno del preliminare. Per quanto riguarda quello che dovrai incassare, qui spesso, anzi molto spesso ci sono dei grandi fraintendimento, soprattutto per chi non ha mai fatto questa attività. Pensano che si debba pagare il 20% sulla plusvalenza, come tassazione, ma questo è assolutamente sbagliato, in quanto la cessione del preliminare non è una compravendita di immobili ma semplicemente una cessione di contratto, quindi l’utile, la plusvalenza che tu otterrai verrà tassata in base al tuo scaglione IRPEF, quindi verrà portato all’interno della tua denuncia dei redditi all’interno dei redditi diversi, quindi la tassazione agevolata del 20% della plusvalenza che si può avere come persona fisica quando si vende un immobile, si acquista e si vende un immobile, non la si può avere assolutamente quando si fa una cessione di preliminare. 

Per quanto riguarda invece la persona che acquisterà da te il preliminare, ha una tassazione nella misura del 3% sul delta totale dell’operazione, come imposta di registro. Cerco di spiegarmi meglio: tu hai opzionato l’immobile a 100 mila euro, hai fatto la ristrutturazione, se l’hai fatta oppure no, e poi vai a cedere l’immobile a 160 mila euro.  La persona che acquisterà da te il preliminare, quindi il diritto di andare in acquisto dell’immobile con il venditore pagherà da 100 a 160, su quel delta, quindi su 60 mila euro un’imposta di registro pari al 3%. Questa, naturalmente, non è l’imposta di registro che pagherà poi per acquistare l’immobile ma semplicemente l’imposta di registro relativa al preliminare, poi avrà l’imposta di registro sull’acquisto dell’immobile. In quel caso se acquisterà come prima casa al 2%, oppure se come seconda casa al 9%. Quindi questi parametri devono essere molto chiari, soprattutto devono essere chiari per l’acquirente finale, spesso alcuni agenti immobiliari non hanno molta dimestichezza con la cessione del preliminare, quindi se ti farai seguire da qualcuno di loro, informati che sia preparato su questa materia, perché spesso ho visto nascere problematiche.

Bene, spero di aver chiarito i tuoi dubbi in merito alla cessione del preliminare e ti suggerisco, prima di muoverti in questa direzione, di prendere tutte le informazioni necessarie perché la cessione del preliminare è una tecnica degli investimenti immobiliari e come tutte le tecniche devono essere conosciute non soltanto a livello operativo ma anche a livello fiscale.