Quando arriva il momento di coinvolgere un investitore in una tua operazione immobiliare, la vera sfida non è solo trovare il capitale.
È sapere come strutturare l’accordo in modo solido, sicuro e vantaggioso per entrambe le parti.

Perché sì, ci sono molti modi per farlo — alcuni più semplici, altri più articolati — ma il punto è: qual è quello giusto per te, in quella specifica operazione?

In questo articolo ti guidiamo attraverso un ragionamento strategico su quali sono le opzioni disponibili, quando ha senso usarle e quali errori evitare.
Per ciascuna struttura esiste un contesto ideale. E ogni contesto richiede preparazione legale, chiarezza fiscale e una comunicazione impeccabile con chi apporta il capitale.

Se vuoi approfondire i dettagli tecnici e i pro e contro di ciascuna struttura, ti invito a guardare il video completo sul canale YouTube cliccando qui .

L’errore da evitare: pensare che “uno vale l’altro”

C’è chi imposta ogni collaborazione con un investitore sempre nello stesso modo: o una società al 50%, o un contratto vago di prestito, o peggio ancora, un accordo verbale.
Ma la verità professionale è che non esiste una sola formula valida sempre.

• Hai un investitore occasionale?
  
• Vuoi raccogliere capitali in modo scalabile?
  
• Vuoi proteggerti da interferenze nella gestione?
  

Ognuna di queste situazioni richiede uno strumento diverso, con contratti calibrati e supervisione legale.

Quali sono le soluzioni a tua disposizione?

Nel video approfondiamo 10 strutture diverse.
Qui ti offro una bussola mentale per ragionarci sopra:

🔹 Vuoi il pieno controllo e un contratto snello?

→ Associazione in partecipazione
Ideale se vuoi operare in autonomia, con capitali di rischio che partecipano agli utili ma non alla gestione.

🔹 Hai più investitori e vuoi unire le forze?

→ Club deal
Perfetto per raccogliere capitali da più soggetti e condividere il rischio su una o più operazioni, con o senza società.

🔹 L’operazione è rilevante e serve struttura?

→ SPV (Special Purpose Vehicle)
Utile quando serve una società ad hoc che gestisca l’operazione, distribuisca quote e permetta governance chiara.

🔹 L’investitore vuole intestarsi l’immobile?

→ Intestazione diretta + mandato operativo
L’immobile è suo, ma tu lo gestisci. Serve un contratto blindato che tuteli il tuo compenso e il tuo ruolo.

🔹 Vuole solo una percentuale o una fee?

→ Contratto di consulenza + success fee
Tu fornisci valore e strategia, lui compra. Ottimo per rapporti chiari e flessibili, ma servono inquadramenti fiscali solidi.

👉 Se ti interessano le opzioni più snelle, leggi anche l’approfondimento su Come raccogliere capitali senza cedere quote.

Quando serve un mutuo privato, un fondo o una JV?

Altre forme più strutturate entrano in gioco in casi specifici:

• Mutuo privato: quando il capitale arriva come prestito con interesse fisso.
  
• Obbligazioni private: utili se hai una società strutturata e vuoi raccogliere capitali su scala.
  
• Joint Venture tra società: ottima per operazioni strategiche e partnership tra operatori.
  
• Family office o fondi: richiedono track record, compliance e visione ad alto livello.
  

Ogni formula ha implicazioni fiscali e operative che vanno valutate a monte. Non esiste la scorciatoia. Esiste la struttura adatta alla tua visione.

Un esempio concreto per capire le differenze

Hai un’operazione da 300.000 € e vuoi finanziarla con capitale esterno.

• Se usi un’associazione in partecipazione, il capitale arriva come rischio d’impresa: il partner prende una quota di utile, non entra nella gestione.
  
• Se crei una SPV, diventa tuo socio e co-proprietario dell’operazione.
  
• Se firmi un contratto di consulenza, lui compra, tu gestisci, e vieni remunerato come fornitore di know-how.
  

La differenza tra una scelta e l’altra non è solo giuridica: è strategica. Riguarda controllo, fiscalità, percezione professionale e… quanto margine ti resta alla fine.

La struttura è la base della fiducia

Un investitore esperto non guarda solo all’operazione.
Guarda alla tua capacità di strutturarla, presentarla e tutelarla.
E spesso sceglie di mettere i soldi dove vede competenza contrattuale, chiarezza e visione.

Non improvvisare.
Studia, prepara, fatti supportare da un team legale specializzato.
Perché il vero margine non sta solo nell’operazione… ma nella struttura che la regge.

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Come strutturare l’ingresso di un investitore in un’operazione immobiliare
Nel video approfondiamo tutte le 10 modalità con esempi, pro, contro e indicazioni pratiche.
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