Molte volte ricevo delle e-mail nelle quali le persone mi dicono “Giuseppe guarda, io ho trovato questa operazione però non ho i fondi per finanziarla nella totalità”, oppure: “ho trovato un’operazione e ho due, tre persone che sono interessate a entrare nell’operazione. Come possiamo fare? Quale potrebbe essere il modo migliore per poter svolgere l’operazione con dei finanziatori esterni?”

Allora, senza subbio se siete amici e se avete un ottimo rapporto, si entra in quota. Quindi, in base alla cifra che viene messa si avrà una percentuale sull’immobile, quindi magari se siete in due, piuttosto che in tre, se uno mette il 30% avrà il 30% di possesso dell’immobile, se uno mette il 10% avrà il 10%. Quindi insieme acquistate l’immobile come persone fisiche, senza alcun problema, e quando si va dal notaio determinate le percentuali.

Nel momento in cui andrete a vendere l’immobile e guadagnerete, distribuirete l’utile in base naturalmente alle percentuali, quindi diventa molto semplice, non ci sono grandi cose da fare. Al limite, se volete, preparate una piccola scrittura privata tra di noi, di modo che viene disciplinato tutto quanto però diciamo che, in termini operativi, è la modalità più snella e più facile. Naturalmente ci deve essere un accordo di base, bisogna essere sicuri che queste persone possano portare a termine in modo tranquillo e sereno con te l’operazione.

Un’altra modalità, invece, più strutturata ed è quella dell‘associazione in partecipazione. In questo caso dovrai costituire una società: tu potrai entrare in quota oppure no, le persone metteranno denaro per la singola operazione, entreranno e diventeranno soci con te all’interno della società per quella determinata operazione. Questa è una struttura più complessa, dovrai farti aiutare sicuramente da un commercialista, dovrai farti aiutare da un avvocato che fa diritto immobiliare per organizzare tutto, però anche in questo modo avrai la possibilità di trovare operazioni e farti finanziare da investitori esterni o anche più investitori con l’associazione in partecipazione. Qui dovrai poi fare i conteggi per quanto riguarda l’IMU, per quanto tempo è stato di proprietà l’immobile per ognuno delle persone che l’ha finanziato, insomma c’è una struttura un pochino più complessa e più costosa naturalmente, rispetto a quella che ti ho descritto prima, però anche la modalità dell’associazione in compartecipazione è un modo per poter farti finanziare le operazioni.

Un altro modo che, secondo il mio punto di vista, è ancora più evoluto è quello del crowdfunding, io stesso ho fatto un’operazione di questo tipo, abbiamo raccolto oltre 1 milione e 200 mila euro in una decina di giorni e qui ho costituito una società, una SPV, una società veicolo e ho fatto una raccolta attraverso una piattaforma di equity crowdfunding. In questo caso io sono la persona che ha costituito la società, chi ha aderito al progetto ha finanziato il progetto con quote di categoria D e queste persone sono proprietarie delle quote che detengono nei vari immobili nel momento in cui vengono acquistati per poi ristrutturarli e venderli. In questo caso noi ci siamo dati un lasso di tempo di tre anni però diciamo che tu puoi scegliere qual è la temporalità migliore per poter gestire le tue operazioni.

Quindi, questi sono i tre modi che potresti utilizzare per farti finanziare le tue operazioni immobiliari.