Conviene iniziare come persona fisica o come società quando si vuole svolgere l’attività di investitore immobiliare? Spesso vedo persone che hanno frequentato dei corsi da cui escono euforici, perché comunque ti danno la carica e partono iniziando già a pensare di aprire una società, prendere una segretaria perché questo sarà il loro lavoro.

Il mio personale consiglio è quello di andarci con un po’ più di calma perché bisogna valutare diverse cose: innanzitutto se hai fatto un corso di un paio di giorni non puoi considerarti investitore immobiliare ma c’è bisogno che fai dei test e ti applichi in questo settore per vedere se realmente è un’attività adatta a te, perché non tutti possono farlo e possono vivere di trading immobiliare. Quindi il suggerimento che ti do’ è di cominciare in punta di piedi. Innanzitutto mantieni il tuo lavoro: ho visto persone che hanno lasciato il loro lavoro a cui erano associati ricordi dolorosi e si sono buttati con felicità nel mondo dell‘investimento immobiliare pensando che si può guadagnare tantissimo e che così la propria vita può cambiare. Occorre fermarsi e ragionare un attimo: prima di tutto, se fosse così semplice lo farebbero tutti; inoltre ci vuole un minimo di 12 mesi per capire se puoi integrarti nell’ambiente di questo settore. Quindi consiglio di mantenere il proprio lavoro e parallelamente approcciarsi al mondo degli investimenti immobiliari. Mi viene chiesto spesso se conviene approcciarsi come persona fisica o come società, per me assolutamente come persona fisica, perché ci sono dei vantaggi importanti rispetto a operare come società.

Ovvio che se l’attività diventa continuativa occorre aprire una società ma, all’inizio dell’attività e se hai già un lavoro, continua a farlo e parallelamente avvicinati a questo mondo, un passo per volta. Per andare veloce devi andare lento, se parti troppo veloce rischi di bruciarti.

Certo, poi ci sono i fuoriclasse ma quelli fanno tecnica a se’, non sono la realtà. Quindi il primo consiglio è: un passo per volta, parti come persona fisica.

Vediamo quali sono i tre vantaggi nell’operare come persona fisica, soprattutto all’inizio della tua carriera di investitore immobiliare.

1. Tassazione. Se hai una società, tutti gli utili che ricaverai li metterai nella dichiarazione dei redditi e avrai una tassazione adeguata a quello che è il volume della tua società. Mediamente è molto più alta la tassazione di una società rispetto a quella di una persona fisica perché la persona fisica paga il 20% della plusvalenza, le società hanno tassazioni più alte. Se tu compri a 100, ristrutturi fino a 130 e rivendi a 160 mila euro, pensi di aver fatto 30 mila di utile ma questo è parzialmente vero perché quello è l’utile lordo, bisogna andare poi a togliere quella che è la tassazione, quindi se sei una persona fisica dal notaio pagherai il 20% della plusvalenza e basta ma come società ti renderai conto che è molto diverso. Quindi parti come persona fisica, certo non puoi fare una serie di operazioni di fila perché altrimenti diventa attività d’impresa ma almeno cominci a renderti conto del tipo di lavoro.
2. Operatività. Spesso si parla di cessione del preliminare, quindi opziono un immobile a 40 mila, lo ristrutturo con 20 e lo rivendo a 100. Sicuramente è un’operazione interessante perché guadagno un delta ma come persona fisica, il delta è calcolato su imposta di registro e va bene ma se sei una società, devi sapere che il delta tra la cifra con cui hai opzionato l’immobile e la cifra con cui andrai a farlo acquistare è sottoposta a IVA, quindi l’utile che otterrai è completamente differente. Se hai un cliente a cui proponi un immobile a una certa cifra su cui dovrai andare a calcolare l’IVA, oltre all’imposta di registro che comunque deve pagare l’acquirente come prima o seconda casa, ti accorgerai che cambia completamente tutto. Quindi anche l’operatività come società è differente rispetto a una persona fisica. Ecco perché non è corretto iniziare questa attività con una società.
3. Costi. Una società ha dei costi di gestione, oltre che di costituzione. Quindi per una srl ci sono costi per commercialista, se ci sono dei soci ci sarà il consiglio di amministrazione, ci sono diverse voci che dovrai governare e pagare e questi costi andranno a erodere l’utile che ricavi dalle operazioni. Questi parametri li devi tenere in considerazione perché se sei un imprenditore devi assolutamente controllare i costi in uscita. Quindi se sei interessato agli investimenti immobiliari e ti ci stai approcciando, mantieni il tuo lavoro e comincia ad annusare di cosa si tratta. Magari se hai anche una famiglia devi pensarci molto bene, se fai la prima operazioni e riesci a ricavare un utile allora vai avanti e se ti accorgi che riesci a diventare continuativo pensi a strutturarti ma a correre troppo rischi di bruciarti e di allontanarti per sempre da questo bellissimo mondo.

Ok, grazie e ci vediamo alla prossima live.