Qual è l’attività che non si può assolutamente delegare quando si svolge l’attività di investitore immobiliare? Sicuramente questo mestiere ti permette di delegare moltissime attività, per esempio la direzione cantiere, la vendita di un immobile, la ricerca di nuove opportunità attraverso gli agenti immobiliari o attraverso la nuova figura del property finder, quindi c’è la possibilità di delegare moltissime attività ma ritengo che ce ne sia una che è assolutamente indelegabile ed è una responsabilità che deve avere esattamente ed esclusivamente l‘investitore immobiliare: mi riferisco allo stabilire qual è il corretto prezzo di vendita dell’immobile che ci interessa.

Questa è la parte più importante, il fulcro dell’investitore immobiliare: definire esattamente quale sarà il reale prezzo di rivendita dell’immobile che sta trattando, dell’immobile che desidera acquistare.

Questa attività è fondamentale, da qui parte tutta la metodologia che sto applicando da anni ma non soltanto io ma tutti gli investitori immobiliari, quindi definito il prezzo si fa un conto a ritroso, togliendo tutto ciò che sono le spese, togliendo l’utile che si vuole ottenere dall’operazione e poi per differenza si fa l’offerta. A questo proposito voglio darti tre suggerimenti che ti possono aiutare a identificare correttamente il prezzo di vendita delle tue operazioni immobiliari.

1. La zona. E’ necessario identificare una zona ben specifica nella quale operare, quindi delimitare proprio una zona su una cartina. Se operi all’interno di una grande città è meglio, soprattutto se operi nelle zone centrali soprattutto nelle vicinanze di ospedali e università. In queste zone normalmente c’è molta richiesta e molto volume di compravendita.
2. Le visite. Ti suggerisco di andare a vedere tutti gli immobili che sono presenti nella zona che hai scelto di operare. Questo perché devi iniziare a sviluppare la sensibilità relativa ai prezzi di mercato, quindi a quanto vengono venduti gli immobili poi realmente e per farlo poi devi capire a quanto vengono proposti in vendita.
3. La banca dati. E’ necessario raccogliere delle informazioni relative ai prezzi di mercato e puoi utilizzare o un foglio elettronico o carta e penna, va benissimo lo stesso, e dovrai raccogliere quelle che sono le richieste rispetto ai prezzi di mercato, quindi: l’immobile Tal de’Tali, secondo piano, 100 mq, prezzo richiesto X mila euro e così via, quindi ti dovrai fare uno storico di tutto quello che è in vendita nella tua zona per avere un quadro completo relativo agli immobili disponibili.

Dopo aver censito tutti gli immobili della tua zona è necessario aver seguito l’evoluzione delle compravendite almeno per 90 giorni, quindi ti suggerisco di continuare a integrare con i nuovi che verranno messi in vendita e nel momento in cui saprai che l’immobile verrà venduto, ti consiglio di andare in agenzia, oppure fare una telefonata, chiedendo se ti potranno dire a che cifra è stato venduto. A volte ti daranno la risposta, a volte no, ma questo ti permetterà di avere realmente il costo del mercato perché ragionerai esclusivamente sulle compravendite reali.

Naturalmente esistono anche altri sistemi per stabilire il costo di mercato, ci sono investitori immobiliari che utilizzano prevalentemente internet, altri che prendono spunto anche dai prezziomi, insomma ci sono molte modalità. Personalmente preferisco utilizzare i tre punti che ti ho appena descritto sopra perché ritengo che siano quelli più pratici e quelli più reali.