Ecco una nuova live su come organizzare il cantiere, argomento molto importante di cui si parla relativamente poco.
Spesso non si pensa molto a quella che è la parte relativa all’organizzazione del cantiere e volevo parlarvi di come lo organizzo io, che è la formula con la quale mi trovo meglio rispetto a quanto facevo in passato.
La parte importante quando si organizza un cantiere è la parte di tempistica perché noi lavoriamo o con danaro nostro o di terzi e per questo è importante muoversi rapidamente per avere un ROI maggiore o un’esposizione per un periodo più breve. Le tempistiche relative al cantiere sono molto importanti e spesso vengono trascurate. Un errore che facevo in passato era che mi adoperavo per la scelta dell’immobile e nel momento in cui lo trovato, avevo fatto il conto economico e il preventivo dell’impresa, formulavo la proposta d’acquisto, si negoziava un poco e quando veniva accettata la proposta mi fermavo con le attività e attendevo il momento in cui mi venivano consegnate le chiavi, vi parlo di una operazione classica su libero mercato.
Solo dopo organizzavo le attività per far partire il cantiere ma questo posso garantirvi che è una perdita di tempo enorme perché il momento che va da quando accettano la proposta, quindi siamo sicuri che l’immobile lo andremo ad acquistare, possiamo svolgere una serie di attività, in genere dal momento in cui accettano la proposta al rogito notarile passa un arco di tempo non grandissimo, potrebbe esserci anche un mese e in questa fase si possono organizzare molte attività. Vi posso garantire che spostare il blocco delle attività prima dell’atto potrebbe essere molto molto profittevole.
1. La prima di queste attività è senza dubbio decidere dove allestire il cantiere. Chi non ha molta esperienza di cantieri non si rende conto che è necessario avere uno spazio dove gestire i cantieri. Ci sono degli immobili che hanno dei cortili dove si accede facilmente, si può mettere un montacarichi, ecc. altri cortili non hanno questa possibilità e si è obbligati a prendere uno spazio nella parte della facciata e in quel caso l’occupazione di suolo pubblico incide molto sul costi dell’operazione, quindi quando state definendo i costi dell’operazione valutate anche lo spazio che vi servirà per allestire il cantiere. Se dovete fare un cantiere abbastanza grande per un immobile senza possibilità di allestire un montacarichi, con gli uomini che devono portare tutto a meno, sicuramente i costi saranno diversi rispetto a una ristrutturazione diversa in cui si è potuto allestire il cantiere anche solo per scaricare le macerie. Valutate sempre bene dove allestite il cantiere. Dopo sentite l’amministratore perché non è detto che il cortile potete utilizzarlo. Quindi è necessario chiedere all’amministratore per dirgli che state per acquistare l’immobile che sta per essere ristrutturato, in modo da evitare di creare dissapori e chiedere uno spazio per il cantiere.
2) Fatto questo è necessario stabilire la strategia di ristrutturazione. Se avete pensato a una ridistribuzione degli spazi, dovete controllare che sia applicabile attraverso un rilievo degli spazi dell’immobile, si decide su carta come ridistribuirli ma per fare le cose per bene dovete stabilire prima dove sono le colonne di scarico, le quali vi permettono di capire dove distribuire i vani perché è necessaria una certa pendenza per far si che i bagni siano posizionati senza sanidrit. che è la scelta peggiore da fare. Questo strumento spesso si blocca e crea problemi per cui un immobile che lo porta in dotazione è difficilmente vendibile. Se potete, stabilite con l’idraulico dove verranno spostati i bagni e dopo che è stata accettata la proposta potete fare dei saggi, per avere la sicurezza che la strategia che avete pensato è applicabile. Queste sono tutte attività da fare dal momento in cui vi hanno accettato la proposta a quando si va in atto.
3) Un’altra cosa importante è quella relativa al capitolato. Una volta fatti i passaggi precedenti, siete arrivati al momento di creare un capitolato dettagliato di tutto, non solo dei materiali ma anche delle opere da svolgere durante il cantiere. Più è dettagliato meno problemi avrete. Una volta fatto il capitolato si passa al contratto con l’impresa. Una volta scelta, l’impresa saprà esattamente quello che dovrà fare, quindi in questa fase oltre al capitolato si prepara anche il contratto. In questa fase si fa un 30% all’inizio del cantiere, poi vari acconti in base all’attività da svolgere e finché non è finito non si salda tutto.
4) Fatto il contratto con l’impresa possiamo scegliere i materiali, anche questo si può fare prima. Vi suggerisco di andare personalmente a sceglierli per rendersi conto del tipo di materiale e perché se ne possono trovare di nuovi interessanti. Si può scegliere da diversi fornitori o da uno soltanto.
5) Un altro punto è l’eventuale piano di sicurezza. Io faccio operazioni di trading immobiliari con capitale di terzi da oltre cinque anni e devo evitare che queste persone abbiano qualsiasi tipo di problema, quindi nomino dei professionisti che facciano direzione lavori, cantiere, ecc, manlevo il committente dalla maggior parte delle problematiche. Questa nomina è importante perché se qualcuno verifica lo stato societario dell’impresa è un’assicurazione molto importante sia che siete voi i committenti perché, spesso non si sa, ma quando si è committenti si hanno responsabilità decisamente importanti che vanno dall’amministrativo al penale, quindi bisogna stare molto attenti. Quindi se non avete conoscenze per svolgere questo compito affidatevi a ingegneri o architetti che vi possano supportare.
6) Un’altra figura da contattare è quella che si occupa di gestire la pratica comunale. Serve qualcuno che presenti la pratica per noi. Noi dobbiamo attendere l’atto per diventare proprietari quindi si prepara la pratica e nel momento in cui si fa il rogito si può firmare il contratto e la pratica comunale e si parte nell’immediato.
7) Un’altra parte importante è quella del contatore del gas. Finché è fuori tutto ok ma se ci fosse il contatore ancora all’interno e si deve portare fuori si deve partire subito da questo perché è una pratica che porta via molto tempo. Si deve contattare l’idraulico, richiedere un preventivo ecc. Fatto l’intervento vi lasceranno una etichetta con un pod per poi richiedere il contatore e anche lì ci vorrà del tempo.
A questo punto siamo al giorno di partenza del cantiere. Il giorno successivo all’atto siamo pronti a partire col cantiere, altri punti che agevolano il lavoro nel condominio sono: i recapiti in bacheca, quando state per partire lasciate un foglio dove dite ai condomini che il cantiere partirà nel giorno tot, mi scuso per i disagi che arrecheremo e se ci dovessero essere problemi questo è il mio numero di telefono, insieme a quello del responsabile del cantiere o dell’impresa. Un’altra cosa utile è il tessuto non tessuto: il cantiere sporca, fa rumore, crea disagio ma se cerchiamo di lavorare al meglio troveremo delle agevolazioni. In presenza di problematiche la vostra presenza è fondamentale per parlare con calma con le persone a cui abbiamo creato disagio. Un altro punto importante sono le pulizie: io chiedo sempre all’impresa di pulire un minimo a fine giornata. Questo nel tempo verrà premiato. Non fare caso a questi dettagli può portare a disagi e problemi perché i condomini possono lamentarsi con l’amministratore e creare problemi a voi.
