Quali sono i passaggi fondamentali da seguire quando si fa il frazionamento di un immobile? Mi riferisco alle operazioni immobiliari dove si acquista una unità e si trasforma in più unità. Certo, ci sono diverse tecniche e metodologie per affrontare questo tipo di attività, io ti voglio dare semplicemente sette passaggi che utilizzo sempre quando mi trovo a svolgere un’operazione di frazionamento:

1. Il primo, naturalmente, è la visita. Il momento nel quale vai a vedere l’immobile, il momento nel quale valuti la zona, il momento nel quale valuti anche le potenzialità di quell’immobile perché spesso ci si trova a comprare degli immobili che magari sono al piano terra, magari si fa anche un cambio di destinazione d’uso o magari sono già abitativi ma magari sono una superficie molto grande e si tende a frazionarla. Quindi il momento in cui si va a vedere l’immobile si devono capire quali sono le potenzialità dello stesso, perché questo ci permetterà poi di avere la nostra visione e di capire come sviluppare l’operazione. Quindi, durante la visita, oltre al taglio e alle potenzialità dell’immobile, si valuterà anche quale potrebbe essere la cifra di rivendita, questo è decisamente importante: dobbiamo capire quanto potremmo realizzare dopo aver frazionato, ridistribuito magari gli ambienti all’interno e creato più unità.
2. Il secondo sono i documenti. Qui devi chiedere naturalmente all’agente immobiliare, laddove tu stia acquistando con l’agente immobiliare, magari se stai acquistando da privato dovrai chiedere da privato. Allora dovrai capire qual è la provenienza dell’immobile, dovrai vedere la visura catastale e ipotecaria per capire se ci sono gravami sull’immobile, insomma hai bisogno di raccogliere tutta quanta la documentazione per poter fare un’analisi precisa.
3. Il terzo è il rilievo. Dopo aver recuperato la documentazione di cui ti ho appena parlato, è necessario mandare uno dei tuoi professionisti, che può essere un geometra, piuttosto che un architetto o un ingegnere a fare un rilievo della superficie reale, quindi devi capire esattamente quelli che sono gli apporti illuminanti, quelle che sono le dimensioni del pavimento, i muri, insomma tutto quanto. Il professionista preparerà normalmente un file .dvg, io ti consiglio, se non utilizzi i file .dvg di farti preparare due files: uno in .dvg che servirà poi per sviluppare il lavoro ma uno in .pdf in modo che tu possa anche vedere realmente quello che è lo stato di fatto e la planimetria.
4. Il quarto è la valutazione. Il professionista che ha fatto il rilievo, oppure ne puoi utilizzare un altro ma questo dipende molto da come tu sei organizzato, dovresti mandarlo in Comune per capire se effettivamente si può fare questo tipo di frazionamento. Nella maggior parte dei casi è possibile però è giusto controllare. Un altro passaggio che ti suggerisco di fare e che ritengo sia molto importante è quello di verificare il regolamento di condominio. Sono rari i casi ma in alcuni contesti il Comune ti permette di fare il frazionamento ma il condominio no, quindi devi saperlo prima perché ti devi fermare prima di avere iniziato una procedura di questo tipo perché comunque potresti incorrere in grandissime problematiche in futuro, quindi occhio! Verifica sempre in Comune prima la situazione.
5. Il quinto è il progetto. In questa fase si definirà quante unità usciranno, come saranno tagliate e come saranno distribuite. Se non hai molta esperienza ti suggerisco di appoggiarti a uno o più agenti immobiliari sul territorio che ti possano dire quali sono esattamente i tagli che funzionano meglio, quindi questo ti farà fare delle scelte piuttosto che altre. Se non hai competenza appoggiati  a qualcuno che ti possa dare aiuto e sostegno in questa direzione. Ritengo sia veramente molto importante stabilire il giusto taglio perché questo potrebbe compromettere o migliorare la vendita.
6. Il sesto è il conto economico. Momento nel quale si mettono i numeri su carta, momento nel quale dovrai stabilire esattamente qual è il prezzo di rivendita del tuo immobile e definirai quante unità verranno create, quali saranno i prezzi di rivendita e da lì vai a togliere tutti quelli che saranno i costi e anche il guadagno che vuoi ottenere. La cifra che rimane sarà la cifra che potrai offrire come proposta d’acquisto.
7. Il settimo è proprio la proposta, momento nel quale andrai a formulare la tua proposta al venditore. Se hai seguito i punti precedenti sicuramente sarai allineato e starai andando nella strada giusta però ti suggerisco di mettere comunque una clausola sospensiva per avere la certezza che potrai fare il frazionamento che hai in mente. Questo è un passaggio decisamente delicato ma molto importante.

Investire in immobili è una questione di metodo, di strategia e di applicazione delle strategie. Ricorda che se vuoi prosperare in questo tipo di attività dovrai fare tutti i passaggi sempre in modo specifico e coscienzioso. Se tu salti dei passaggi ti prendi dei rischi e questi rischi possono portarti a fare degli errori e questi errori a perdere denaro, quindi il mio suggerimento è quello di prepararti una bella check list, spuntare voce per voce tutti i passaggi per arrivare in fondo in maniera serena e tranquilla.