Come stabilire la zona dove operare, all’interno della quale fare trading immobiliare?

Sto rifacendo questa live fatta pochi minuti fa perché mi sono accorto di non aver collegato il microfono, quindi la sto rifacendo perché si sentiva malissimo la prima.

Allora diciamo che l’idea di fare questo video parte dalle domande che ricevo, come questa di Antonio Adriani che mi dice: “avrei una domanda, parli spesso di operare in una determinata zona, ma quale dovrebbe essere il raggio d’azione per delineare una zona nello specifico?”

Capisco che per chi non è un investitore immobiliare esperto e che pratica già questa attività la definizione della zona è importante, è di fondamentale importanza. Allora io vorrei condividere con voi quella che è la mia esperienza e quelle che sono le zone all’interno delle quali opero io con la mia attività.

Tenete presente che non sono parametri adattabili a tutte le zone, e che comunque io opero a Torino, che è una città medio grande e questi parametri sono adatti in chi opera in città analoghe, o un pò più grandi o un pò più piccole ma comunque con questo tipo di caratteristiche.

Se tu magari sei un investitore immobiliare e operi al mare, in montagna o in paesini piccoli o in periferia, probabilmente questi parametri non sono allineati con quello che è il tuo territorio e quindi dovrai apportare delle modifiche e crearti il tuo vestito su misura perché questi parametri vanno bene solo in situazioni analoghe a queste.

Detto questo ti descrivo quali sono i tre parametri che utilizzo per descrivere le zone:

1. Il primo parametro che utilizzo sono le caratteristiche. Le caratteristiche, fondamentalmente, sono che innanzitutto deve essere una microzona, più è piccola la zona più riesci ad avere conoscenza del mercato, e riuscirai a essere efficace nella tua attività di investitore immobiliare perché tieni presente che la conoscenza è fondamentale in quanto la parte più difficile che devi fare come investitore immobiliare è riuscire a definire quale sarà il prezzo di vendita dell’immobile che vuoi acquistare e che andrai a lavorare, quindi la conoscenza del mercato e del territorio nello specifico è la cosa più importante. Parliamo di una microzona, deve essere una zona molto piccola, all’interno della quale devono esserci molte richieste, quindi è una zona in cui le persone vogliono andare a vivere e dove ci sono volumi di compravendita perché ci sono delle zone che piacciono molto ma comunque molte persone non possono permettersele, quindi sono zone che piacciono ma non ci sono grandi volumi di compravendita, devi cercare di stare in zone dove ci sia un flusso d’acquisto continuo e costante e molta richiesta e questo lo capisci soltanto se conosci il tessuto della zona e se comunque frequenti costantemente quella zona, vai a parlare con gli agenti immobiliari e vai a verificare quali sono le compravendite durante i vari mesi. Io consiglio agli aspiranti investitori immobiliari di stare all’interno di una zona per almeno uno/due mesi e andare a vedere tutto quello che c’è in vendita in quella zona e riuscire a farsi una conoscenza minima, perchè questa conoscenza minima è la base per poter iniziare a fare l’attività di investitore immobiliare.
2. Il secondo punto sono le dimensioni di questa zona, perché è importante definire quali sono le dimensioni di questa zona perché se tu vai a lavorare in una zona troppo grande, probabilmente diventa dispersivo il tuo lavoro e non riesci a essere troppo efficace. Quindi bisogna andare a delimitare, nello specifico, quali sono i perimetri di questa zona. Ti posso dire che per quella che è la mia esperienza, per quella che è l’attività che svolgo qui a Torino, un numero di immobili in vendita che sta in un range tra i 100 e i 300 è un numero accettabile, se scendi sotto i 100 immobili, probabilmente la zona è troppo piccola, se superi i 300 immobili probabilmente la zona che hai scelto è troppo grande. Adesso, nel terzo punto entreremo più nello specifico utilizzando un portale immobiliare per capire in maniera specifica quale deve essere il perimetro della zona nella quale andrai a operare.
3. Per fare questo ti condivido lo schermo e andiamo a fare una prova su un portale immobiliare che è immobiliare.it ma puoi utilizzare casa.it, quello che preferisci, l’importante è che ci sia la possibilità di delineare su mappa disegnandola. Quindi noi andiamo su Torino, disegna un’area su mappa, prendiamo questo strumento e ci avviciniamo un pochino, ok, ancora un pò. Allora prendiamo questa zona che va da C.so Francia, C. Inghilterra, C. Vittorio Emanuele, questo è il quartiere di Cit Turin. Non andiamo a mettere altro che immobili in vendita e alcun tipo di tipologia e “cerca”.  Come puoi vedere ci sono 210 immobili in vendita, questa è una zona all’interno della quale si può pensare di operare perché il numero non è sotto i 100 ma non è sopra i 300 e come dimensioni questa è una zona all’interno della quale si può operare se pensi di utilizzare questo metodo che utilizzo anche io. Quindi questo è il terzo parametro, queste dirette sono un pochino più complicate ma mi permettono di essere un pochino più vicino a voi quando le faccio perché il video montato tutti i giorni mi porta via molto tempo e visto che la mia attività principale è proprio quella dell’investitore immobiliare, le dirette, una volta che sono finite, non devo fare montaggio e altre cose e riesco ad andare un pochino più veloce.

Questo è tutto quello che volevo dirti sulla microzona, se hai domande postale nei commenti e cercherò di risponderti. Ti auguro una buona serata, ciao.