Quali sono i tre errori da evitare quando si fa una ristrutturazione?

Non è semplice rispondere a questa domanda ma ti posso dire che negli anni ho fatto molti errori e ho visto investitori immobiliari fare cose positive e negative e quindi ho raccolto quelli che, per la mia esperienza, sono gli errori principali da evitare quando si fa una ristrutturazione.

Fare una buona ristrutturazione equivale a creare un impatti emozionale per le persone che vengono a vedere l’immobile e di essere molto veloci nell’operazione di trading.

Ecco i tre errori che vanno assolutamente evitati quando si fa una ristrutturazione:

1. Personalizzare. Quando si effettua una ristrutturazione nell’immobile dove tu andrai a vivere è giustissimo personalizzare come tu preferisci ma se vuoi fare l’investitore immobiliare devi pensare che quell’immobile deve essere venduto a una gamma di persone molto ampia. Se hai fatto un buon lavoro prima avrai selezionato quello che potrà essere il tuo cliente tipo ma non potrai conoscere i suoi gusti personali, quindi il personalizzare. Nell’esempio è riportato un bagno personalizzato in rosso, se troverai una persona che ama il rosso non avrai problemi a vendere velocemente l’immobile ma la percentuale di persone che amano il rosso è piccola. Se personalizzi in modo molto forte il tuo immobile rischi di avere molti problemi quando andrai a metterlo sul mercato. E’ molto più semplice fare un bagno di colore neutro perché se la persona ama il rosso potrà utilizzare gli accessori rossi. Utilizzando tinte neutre è molto più facile che le persone siano attratte dall’acquistare questo immobile. Ovviamente vale per tutte le parti dell’immobile e non solo il bagno.
2. Utilizzo di materiali scadenti. Capita che l’investitore immobiliare voglia spendere il meno possibile perché vuole ottenere il ricavo maggiore o perché ha confezionato l’operazione non nel modo corretto e per ottenere un utile deve lesinare sui materiali.Questo è un errore perché i materiali devono essere scelti con criterio evitando i materiali scadenti perché si avranno difficoltà a rivendere l’immobile anche perché oggi le persone sono molto informate e sanno se hai utilizzato un pavimento che hai solo poggiato o se hai usato delle porte super economiche. Quindi lesinando sui materiali le persone non considerano l’immobile ristrutturato ma una speculazione a tutti gli effetti, ma poi anche per problematiche future perché tu vendi un immobile per ristrutturato ma se le persone hanno a che fare con problemi possono crearne anche a te in futuro.
3. Utilizzare materiali eccessivamente costosi. Siamo all’eccesso opposto. Devi avere ben chiara la tipologia di persona che acquisterà l’immobile e quanto sarà disposta a pagare per acquistarlo. E’ sempre importante evitare di spendere troppo per le ristrutturazioni, evitando pavimenti extralusso o mosaici importanti. Sicuramente l’impatto sarà straordinario ma l’operazione, nella maggior parte dei casi, sarà fallimentare. Infatti in un’operazione del genere il cliente sarà contentissimo ma tu ci avrai rimesso e se è una delle tue prime operazioni potresti anche interrompere questa attività.

C’è una domanda di Emilio Solimando: “Buongiorno, nuova legge sulle aste: l’immobile torna al debitore, quindi gli stralci saranno meno?”

Secondo il mio punto di vista ad oggi è presto per dirlo perché ci sono ancora tantissimi immobili su piazza, almeno per qualche anno. Ovviamente la legge salva banche cambierà le cose perché le banca facendo un mutuo fondiario ha la possibilità di prendere l’immobile dopo un tot di mesi che non viene pagato il mutuo senza passare attraverso la procedura esecutiva, è naturale che in asta rimarranno molti meno immobili di prima ma è difficile prevederlo, anche perché non si sa se la legge cambierà. Se rimane cosi da qui a qualche anno ci saranno meno possibilità di saldo e stralcio ma oggi è ancora presto per dirlo.

Personalmente è molto tempo che non vado alle aste perché se tu, investitore immobiliare, ti trovi a competere con l’acquirente finale hai perso in partenza e oggi ci sono molte società che fanno consulenza in asta e per il mio modo di fare trading non è più interessante partecipare.

Ora vi saluto, alla prossima live.