Ti è mai capitato di trovare un’operazione interessante nella zona dove operi, quindi dove conosci benissimo i prezzi di mercato, le potenzialità degli immobili all’interno di quella determinata zona e ipotizziamo che questo immobile sia un quadrilocale con la possibilità di essere frazionato. Dopo averlo visto e di aver ottenuto la documentazione dall’agente immobiliare, hai parlato con il tuo tecnico e avete valutato che si può frazionare tranquillamente trasformandolo in due bilocali. Dopo aver preparato il conto economico e verificato che ci sono gli spazi necessari per confezionare l’operazione, come ciliegina sulla torta ti rivolgi all’agente immobiliare dicendogli: “Ci sarebbe la possibilità di fare un preliminare scadenziato a 6-8 mesi con la possibilità di cederlo?” E l’agente immobiliare dice: “Si! Il venditore è disposto a darti questa possibilità”, quindi sei molto felice, pensi di aver trovato un’ottima operazione, che hai la possibilità di fare anche la cessione del preliminare e quindi sei al settimo cielo.
Peccato che durante la notte, qui ti parlo per esperienza personale perché questo fatto mi è accaduto realmente, ti svegli alle 4:00 del mattino pensando: “Caspita, ma se faccio una cessione di preliminare e trasformo due unità, ho un preliminare solo, come posso gestire la cosa?” Questi sono i tre passaggi che ti possono aiutare a risolvere il problema, e se li avessi conosciuti prima quella notte avrei dormito:
1) Il primo è il frazionamento. E’ necessario accordarsi preventivamente con il venditore che si dovrà procedere prima di fare il preliminare con la divisione quindi il frazionamento degli immobili da una a due unità, quindi verranno creati due subalterni.
2) Il secondo sono i preliminari. E’ necessario sottoscrivere un preliminare per ogni unità abitativa. Il prezzo rimarrà sempre lo stesso però dovrai dividere questa cifra sulle due unità abitative che si sono venuti a creare.
3) Un terzo sono le cessioni. Avendo due preliminari distinti potrai tranquillamente cedere questi preliminari anche in tempi diversi.
Naturalmente la cessione di preliminare è già un’attività complessa, in più qua c’è di mezzo anche un frazionamento, quindi lo diventa ancora di più. Se non hai molta esperienza ti suggerisco di farti affiancare da un notaio oppure da un avvocato che è specializzato in diritto immobiliare, il quale può prepararti la documentazione e seguirti passo passo.
