Ieri sono stato a vedere un immobile in un corso importante qui a Torino, una palazzina molto bella, parliamo di un quarto piano con ascensore. Siamo saliti a pieni giusto per vedere anche le parti comuni e quando siamo arrivati al quarto piano l’agente immobiliare si è avviato verso il ballatoio e la cosa mi è sembrata un pochino strana perché ricordavo dalla planimetria che era il primo alloggio vicino al piano scale, comunque siamo entrati nel ballatoio e infatti era proprio la prima porta, quindi questo mi ha fatto riflettere un pochino. Siamo entrati all’interno dell’alloggio e c’era un ingresso con tutto un perlinato molto scuro, un angolo cottura, un bagno piccolino, non disposto molto bene, anche cieco e poi dietro c’erano le due camere, molto grandi, che davano entrambe sul corso.
Vedendo questa disposizione così particolare ho chiesto all’agente immobiliare: ma non è che c’è anche un altro ingresso al pianerottolo? E mi ha fatto vedere che dietro la tenda c’era un ingresso chiuso proprio perché l’ingresso da pianerottolo dava sulla camera e quindi la disposizione era stata fatta in modo diverso in quanto avendo una servitù di passaggio sul ballatoio hanno preferito creare la zona giorno dalla parte del ballatoio e le due camere verso il corso.
Quindi, la situazione era questa: due camere, cucina, un buon potenziale però una disposizione che non piaceva molto perché, oltre alla servitù di passaggio, aveva proprio l’ingresso dal ballatoio e la zona giorno era molto piccola, c’era il bagno cieco, insomma c’erano molti dettagli negativi, nonostante la posizione dell’immobile fosse molto buona. Questo è quello che si vede, questo è quello che si percepisce guardando l’immobile ma non è il reale potenziale dell’immobile. Terminata la visita siamo passati nuovamente dal ballatoio e siamo arrivati sul pianerottolo e lì mi sono accorto che c’erano due ingressi, quindi c’erano due ingressi per lo stesso alloggio. Quindi ho deciso di formulare una proposta con l’idea di trasformare il due camere e cucina in un monolocale con ingresso dal pianerottolo comunque con servitù di passaggio dal ballatoio e bilocale con ingresso da pianerottolo. Come puoi immaginare questa nuova distribuzione, questo nuovo frazionamento aumenterà notevolmente il valore dell’immobile.
Detto questo vediamo insieme quali sono tre punti che ti possono aiutare ad aprire un pochino la tua visione da investitore immobiliare, soprattutto quando vedi delle tipologie che ti sembra non abbiano un grandissimo potenziale:
- Il primo è la visione. Sforzati di immaginare qual è il potenziale reale dell’immobile, non fermarti soltanto a guardare lo stato di fatto attuale ma cerca di comprendere cosa potrebbe diventare quell’immobile.
- Il secondo è la valutazione. Qui ti suggerisco di valutare in maniera oggettiva, fatti aiutare anche dal tuo staff, dal team, quindi cerca di capire se realmente un frazionamento può essere applicato, se ci sono le condizioni per poter magari spostare il bagno, insomma tutte le caratteristiche che possono farti comprendere realmente il valore di mercato ed effettivamente se la tua visione può essere applicata a quell’immobile.
- Il terzo è la decisione. Una volta che hai sviluppato la tua visione, hai capito se è realmente applicabile oppure no, puoi decidere se formulare una proposta e a quali condizioni. Qui naturalmente entra in campo il conto economico che dovrai aver fatto in modo corretto, però valutando questi due fattori, quindi la visione e la reale possibilità di sviluppo, ti permetteranno di prendere decisioni in modo efficace.